Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Tritt in einer Mietwohnung Schimmelpilz auf, kommt es regelmäßig zum Streit zwischen Vermieter und Mieter darüber, wer dafür verantwortlich ist. Der Vermieter ist verantwortlich, wenn Baumängeln für die Schimmelpilzbildung ursächlich sind. Der Mieter ist verantwortlich, wenn er durch unzureichendes Lüftungsverhalten oder mangelhafte Beheizung der Wohnung die Bildung von Schimmelpilz zumindest mit begünstigt hat.
Ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters
Will der Mieter Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schimmelpilzbildung vermeiden, muss er die Wohnung ordnungsgemäß belüften.
Was ist ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten?
Wichtig ist hier zum einen wie man lüftet und zum anderen wie oft man lüftet. Viele Mieter meinen, wenn man die Fenster auf Kipp stellt und lange genug so belässt, würde dies die Wohnung ausreichend lüften. Das Gegenteil ist der Fall. Gerade wenn Sachverständige später die Wohnung begutachten und feststellen, dass die Fensterbretter voller Blumentöpfe stehen, gehen Sie davon aus, dass die Wohnung unzureichend gelüftet wird. In solchen Fällen ist nämlich eine Belüftung regelmäßig nur durch Kippstellung der Fenster möglich. Das reicht zur ordnungsgemäßen Belüftung der Wohnung nicht aus. Für ordnungsgemäße Lüftung sorgt nach ständiger Rechtsprechung nur ein vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster der Wohnung.
Wie oft muss gelüftet werden?
Hier stellen die Gerichte teilweise unzumutbare Anforderungen an das Lüftungsverhalten der Mieter
Bis zu viermal Stoßlüften am Tag auch für berufstätige Mieter zumutbar mein zum Beispiel das Landgericht Frankfurt im aktuellen Urteil vom 16. Januar 2015(AZ: 2-17 S 51/14). Das Landgericht Frankfurt hatte über einen Fall von Schimmelpilzbildung zu entscheiden. Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten wäre die Schimmelpilzbildung jedenfalls bei drei bis viermaligem täglichen Lüften durch die Mieter vermeidbar gewesen. Das Landgericht musste also die Frage entscheiden, ob ein solches Lüftungsverhalten vom Mieter geschuldet ist. Das vorangegangene Amtsgerichtsurteil hatte noch darauf abgestellt, dass dies schon wegen der Berufstätigkeit der Mieter unmöglich sein. Das Landgericht Frankfurt gab dem Vermieter Recht. Das tägliche drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von Tauwasserbildung an Kältebrücken belastet auch berufstätige Mieter nicht überobligatorisch.
Während der Abwesenheit des Mieters müsse allerdings nicht gelüftet werden. In diesem Zeitraum finde kein zusätzlicher Feuchtigkeitseintrag durch duschen, kochen oder waschen in die Wohnung statt, so dass dieser auch nicht “herausgelüftet” werden müssen.
Allgemein lässt sich sagen, dass die Gerichte sehr unterschiedliche Anforderungen an das Lüftungsverhalten der Mieter stellen. Es gibt hier vernünftige Urteile. Es gibt aber auch Urteile, die jedes Maß vermissen lassen. Hier stellt sich manchmal die Frage, ob die Wohnung dem Mieter oder vielmehr der Mieter der Wohnung zu dienen habe. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte viermal am Tag lüften
Wie lange muss gelüftet werden?
Ich empfehle mindestens 5 Minuten sämtlicher Fenster der Wohnung zu öffnen. Ich weiß, dass dies kein Mensch macht. Es gibt allerdings genügend Urteile, die genau dieses Lüftungsverhalten verlangen.
Fachanwaltstipp Mieter
Wenn in der Wohnung Schimmelpilzauftritt, müssen Sie darlegen können, dass sie die Wohnung drei bis viermal täglich gelüftet haben und zwar so, dass sämtliche Fenster der Wohnung für mindestens 5 Minuten vollständig geöffnet wurden. Wer mehr Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht (Aquarien, Pflanzen, Wäscheorgien, Duschparties), muss auch mehr lüften. Außerdem muss die Wohnung ausreichend beheizt gewesen sein. Hier verlangen die Gerichte unterschiedliche Temperaturen, 20° sind in der Regel ausreichend.
Fachanwaltstipp Vermieter
Hinweise an die Mieter zu Lüftung und Beheizung der Wohnung sollten heute Gegenstand jeden Mietvertrages sein. Andernfalls kann sich der Mieter im Prozess unter Umständen auf mangelnde Aufklärung über das geschuldete Lüftungsverhalten, bzw. Heizverhalten berufen.
24.12.2015
Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe
Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de
Auf dieser Seite finden Mieter juristische Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.
Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.
Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de
Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.
Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.
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