Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 30. Januar 2015 – I-20 U 106/14.
Ausgangslage:
Auch bei einer Erlaubnis zur Tierhaltung durch den Vermieter kann der Mieter unter Umständen auf Schadensersatz haften, wenn die Tiere entsprechende Schäden in der Mietwohnung verursachen. Wenn etwa die Beschädigungen über das übliche Maß, das durch einen normalen Gebrauch entsteht, hinausgehen – etwa in Form einer verstärkten Abnutzung des Parkettfußbodens oder nachhaltiger Verunreinigungen durch Katzenurin – muss der Vermieter so etwas nicht hinnehmen. Wer Tiere in seiner Wohnung hält, sollte deshalb grundsätzlich eine Haftpflichtverletzung abschließen. Wenn nun allerdings der Mieter mit einer exzessiven Tierhaltung die Räume in übermäßigem Maße beansprucht, kann der Versicherungsschutz verlorengehen.
Fall:
Der Mieter wohnte in einer Doppelhaushälfte und war Halter von insgesamt vier Katzen. Die örtlichen Gegebenheiten ließen eine permanente Überwachung der Tiere unmöglich zu. Die Katzen hatten nun in mehreren Etagen für nachhaltige Verunreinigung durch Urin gesorgt. Die Versicherung wäre bei nur einem oder vielleicht auch noch zwei Tieren mit Sicherheit dazu verpflichtet gewesen, den entstandenen Schaden zu ersetzen. Sie stellte sich in diesem Fall nun aber auf den Standpunkt, dass eine Leistung wegen übermäßiger Beanspruchung durch die Zahl der Tiere und durch die unzureichende Aufsicht ausgeschlossen sei.
Urteil des OLG Hamm:
Der Versicherer erhielt vor dem Oberlandesgericht Hamm dann auch tatsächlich Recht: Ist dem Mieter von Wohnräumen das Halten einer Mehrzahl von Katzen grundsätzlich gestattet, kommt es dann aber durch Katzenurin zu einer erheblichen Substanzschädigung der Mietsache, so greift der in einer Privathaftpflichtversicherung (mit Tierhalterhaftpflicht) vereinbarte (Wieder-)Ausschluss der “übermäßigen Beanspruchung”.
Weiter erklärt das Oberlandesgericht, unter welchen Umständen eine solche Beanspruchung übermäßig ist.
Eine Beanspruchung der Mietsache ist übermäßig, wenn sie über das für den einzelnen Raum vereinbarte oder übliche Maß (§ 538 BGB) quantitativ oder qualitativ erheblich hinausgeht und deshalb zu erhöhter Abnutzung oder erhöhtem Verschleiß oder einem anderen Schadensrisiko führt.
Die Behauptung des Mieters, er hätte die Katzen permanent beaufsichtigt, überzeugte das Gericht nicht. Die Anzahl an Tieren sowie die örtlichen Umständen ließen den Schluss auf einen insgesamt zu sorglosen Umgang des Mieters mit der Mietsache zu. Mit anderen Worten: Wer so viele Katzen hält, muss unter Berücksichtigung einer gesteigerten Darlegungslast darlegen und beweisen, wie ihm trotzdem eine permanente Aufsicht gelungen ist. Das konnte der Mieter im vorliegenden Fall zur Überzeugung des Oberlandesgerichts jedenfalls nicht.
Fachanwaltstipp Mieter:
Auch eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters zur Tierhaltung entbindet Mieter nicht von einer gewissen Sorgfaltspflicht. Bei Schäden, die über das übliche Maß an Abnutzung hinausgehen, müssen Sie mit Schadensersatzforderungen spätestens zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses rechnen. Es empfiehlt sich daher der Abschluss einer Haftpflichtversicherung unter ausdrücklichem Einschluss der Tierhaltung. Auch hier ist allerdings Vorsicht angebracht, wenn mehrere Tiere gehalten werden sollen. Soweit dies auf zu engem Raum geschieht, kommt bereits unter diesem Aspekt ein späterer Haftungsausschluss in Betracht. Aber auch wenn genügend Platz vorhanden ist, kann unter Berücksichtigung einer unzureichenden Aufsichtsmöglichkeit später der Versicherungsschutz entfallen.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Wenn Sie der Mieter um Erlaubnis zur Tierhaltung bittet, sollten Sie diese niemals unbegrenzt erteilen. Zunächst ist zu prüfen, welche Ansprüche der Mieter nach dem Mietvertrag hat. Alsdann sollte eine etwaige Gestattung immer auch hinsichtlich der Zahl der Tiere beschränkt werden. Wer seinem Mieter ausdrücklich die Haltung von zehn Katzen gestattet, muss damit rechnen, dass diese jedenfalls zu einer erheblichen zusätzlichen Abnutzung der Mietsache führen. Da es sich insofern aber um vertragsgemäßen Gebrauch handelt, ist ein späterer Ersatz nur bei besonderen Schäden möglich.
Quelle:
OLG Hamm, Urteil vom 30. Januar 2015 – I-20 U 106/14, 20 U 106/14 -, juris
19.08.2015
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