Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 14.3.2014, VZR 218/13.
Ausgangslage:
Wenn das Hauptmietverhältnis wirksam beendet ist, hat der Vermieter auch gegen den Untermieter einen Räumungsanspruch. Zieht der Untermieter nicht aus, kann der Vermieter vom Untermieter Nutzungsentschädigung verlangen. Dies umfasst in der Regel die bisherigen Miete bzw., wenn diese höher ist, auch die Miete für vergleichbaren Wohnraum in ortsüblicher Höhe. Daneben kann der Vermieter auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen. Das kann für den Untermieter teuer werden, insbesondere wenn er gegenüber dem Hauptmieter bereits Miete geleistet hat.
Fall:
Der Vermieter hatte an den Hauptmieter ein Haus vermietet. Dieser wiederum hatte ein Teil des Hauses einem Untermieter überlassen. Das Mietverhältnis war vom Vermieter außerordentlich und wirksam gekündigt worden. Nachdem sowohl Hauptmieter als auch Untermieter zur Räumung verurteilt und zwangsgeräumt worden waren, verlangte der Vermieter Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB vom Hauptmieter und vom Untermieter jeweils in der vollen Höhe für das ganze Haus.
Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter vom Untermieter Nutzungsentschädigung nur berechnet auf die anteilig untervermietete Fläche verlangen. Voraussetzung für eine tatsächliche Ziehung von Nutzungen ist nämlich, dass an den jeweiligen Räumlichkeiten auch Besitz besteht. Wenn der Untermieter nur einen Teil der Räumlichkeiten gemietet hat, hatte er auch nur anteilig Besitz und kann daher nur insofern Nutzungen ziehen. Entsprechend ist er auch hinsichtlich der Nutzungsentschädigung nur hinsichtlich der von ihm tatsächlich gezogenen Nutzungen, also nur berechnet nach der anteiligen Wohnfläche zu verurteilen. (BGH, Urteil vom 06. November 1968 – V ZR 85/65 -, juris)
Fachanwaltstipp Vermieter:
Wenn sich die gekündigten Mieter, bzw. Untermieter weigern die Räumlichkeiten zu verlassen, sollte neben der Geltendmachung der Räumungsansprüche auch immer an die Nutzungsentschädigung gedacht werden. Hier ist es sinnvoll auch die Untermieter mit in Anspruch zu nehmen, falls der Mieter nämlich später nicht zahlen kann.
Fachanwaltstipp Untermieter:
Wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt wurde, geraten Untermieter schnell in eine ungünstige Situation. Sie sollten hier unbedingt genau prüfen, ob eine solche Kündigung wirksam ist. Wenn eine solche Kündigung wirksam ist, sollten Sie ihrerseits den Untermietvertrag (fristlos) hilfsweise ordentlich kündigen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, zum einen Untermiete zu zahlen und später auch noch vom Vermieter auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Anspruch genommen zu werden.
3.6.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
030 4000 4999
berlin@recht-bw.de
http://www.recht-bw.de