Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 -).
Der Fall:
Will der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, muss er die Kündigung schriftlich begründen. Über die Anforderungen an die Begründung wird immer wieder gestritten. Im vorliegenden Fall ging der Rechtsstreit bis zum Bundesgerichtshof. Der Vermieter bekam zwar letztlich Recht (vom Landgericht war die Räumungsklage noch abgewiesen worden). Allerdings hat das Ganze natürlich entsprechend lange gedauert und man fragt sich, warum der Vermieter sich hier nicht mehr Mühe bei der Begründung gegeben hat. Der Fall geht nun wieder ans Landgericht, wo man sich dann weiter streiten kann. Und das alles, weil der Vermieter im Kündigungsschreiben den Lebensgefährten der Tochter, der mit dieser in der zu kündigenden Wohnung einen Hausstand begründen solle, nicht namentlich benannt hatte.
Die Entscheidung:
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Soll zugunsten der (identifizierbar benannten) Tochter des Vermieters, die mit ihrem Lebensgefährten einen eigenen Hausstand begründen möchte, gekündigt werden, reichen entsprechende Angaben aus, ohne dass es der namentlichen Benennung des Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben bedarf. (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 -, juris).
Bewertung:
Ich halte die Entscheidung für problematisch. Es ist für den Mieter von großer Bedeutung, die Gründe für die Eigenbedarfskündigung überprüfen zu können. Dazu ist eine Benennung von “Roß und Reiter” grundlegende Voraussetzung. Auch wenn nachvollziehbar ist, dass der Bundesgerichtshof hier aus verfassungsrechtlichen Erwägungen gehalten ist, nicht in übertriebene Förmeleien zu verfallen: Die Bedeutung der Begründung einer Eigenbedarfskündigungen, die gesetzlich festgeschrieben ist, darf auch nicht unterschätzt werden. Allein sie ermöglicht es dem Mieter, zu entscheiden, ob er sich auf das kostspielige Räumungsverfahren einlässt oder ob er im Zweifel lieber die Wohnung verlässt.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Derart kostspielige und zeitraubende Mätzchen kann man sich als Vermieter sparen, wenn man etwas mehr Sorgfalt nur auf die Abfassung der Eigenbedarfskündigung verwendet. In der Praxis erlebe ich allzu oft, dass erst im Räumungsprozess versucht wird, Ordnung in die Angelegenheit zu bringen. Dann ist es oft zu spät und man kann das ganze Verfahren Jahre später noch immer von vorne beginnen. Natürlich hat man dann auch noch die Prozesskosten am Hals.
Fachanwaltstipp Mieter:
Der Vermieter hat im vorliegenden Fall natürlich noch nicht gewonnen. Das Landgericht kann es sich nur nicht so einfach machen und unter Verweis auf die fehlenden Formalien die Räumungsklage abweisen. Es ist daher wichtig, im Rahmen des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfskündigung sämtliche Härtegründe substantiiert zu benennen, um diese später auch im Prozess einführen zu können. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung vermeintlich aus formalen Gründen unwirksam ist.
7.7.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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