Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
In Mietverhältnissen über Gewerberäume ist das Minderungsrecht des Mieters oft beschränkt. Während ein Ausschluss des Minderungsrechts in der Regel unwirksam ist, sind Klauseln, die die Mietminderung von bestimmten Formalien abhängig machen, von den Gerichten als wirksam anerkannt. So ist zum Beispiel die Klausel “Eine Minderung der Mietzahlungen … ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen” nicht nach § 307 BGB unwirksam (KG Berlin, Beschluss vom 13. Juli 2015 – 8 W 45/15 -, juris).
Miete immer unter Vorbehalt zahlen und überzahlte Miete zurückfordern:
Es empfiehlt sich gerade bei Gewerberaummietverhältnissen die vollständige Miete auch bei Mietmängeln unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen. Zusammen mit der Mängelanzeige und der Fristsetzung für deren Behebung sollte der Vermieter aufgefordert werden, die Mietminderung in einer bestimmten Höhe anzuerkennen und die unter Vorbehalt gezahlten Mieten in entsprechender Höhe zurückzuzahlen.
Hierfür ist dem Vermieter eine einheitliche Frist von mindestens zwei Wochen zu setzen. Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht oder nicht in vollem Umfange nach, sollten die Ansprüche im Klagewege geltend gemacht werden. Jeder Einbehalt der Miete ist gefährlich für den Bestand des Mietverhältnisses.
Vor Mietminderung Mietvertrag prüfen:
Vor einer Mietminderung ist der Gewerberaummietvertrag unbedingt zu prüfen, um festzustellen, ob und welche Einschränkungen der Mietminderung enthalten sind.
Zurückbehaltungsrecht nicht vergessen:
Der Bundesgerichtshof gewährt Mietern neben der Mietminderung auch noch ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins. Allerdings ist dieses mietvertraglich häufig dem gleichen Schicksal unterworfen wie das Mietminderungsrecht. Auch insofern sollte also vor einer Ausübung genau geprüft werden, welche Voraussetzungen der Mietvertrag hierfür bereithält.
Beschränkungen des Minderungsrechts gelten auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses:
Auch nach einer Kündigung des Vermieters wirkt die Beschränkung des Minderungsrechts fort (KG Berlin, Beschluss vom 13. Juli 2015 – 8 W 45/15 -, juris).
28.1.2016
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