Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zur Verordnung im Sinne des §§ 577 a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung
Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen in Berlin beträgt nunmehr in allen Stadtbezirken einheitlich 10 Jahre! Ab dem 1. Oktober 2013 gilt aufgrund der bislang weitgehend unbemerkt gebliebenen Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von zehn Jahren, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wurde.
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zur Verordnung im Sinne des §§ 577 a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488).
Was bedeutet die Sperrfrist:
Wird eine Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf der jeweils gültigen Kündigungssperrfrist auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Sprich: Wer eine solche Wohnung erwirbt, um sie zeitnah für sich selbst zu nutzen, wird unabhängig von den übrigen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung mindestens die jeweils gültige Sperrfrist abwarten müssen. Der Schutz ist absolut, nachteilige, anderslautende Vereinbarungen mit einem Mieter im Mietvertrag sind unwirksam.
Gemäß § 577 a BGB beträgt diese Sperrfrist grundsätzlich drei Jahre. Die Frist kann auf bis zu zehn Jahre durch die jeweilige Landesregierung verlängert werden. Dies ist nun einheitlich für ganz Berlin geschehen.
§ 577a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
…
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(§ 577a BGB in der Fassung vom 11.3.2013)
Bisher gültige Rechtslage in Berlin:
Seit dem 1. September 2011 galt eine erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren in den Bezirken Mitte, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Außerhalb dieser Bezirke galt bislang die gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Wer also vorab umgewandeltes Wohnungseigentum außerhalb der trendigen Stadtbezirke erwarb, konnte einigermaßen sicher sein, zumindest durch die Kündigungssperrfrist nicht langfristig an einer Eigennutzung gehindert zu werden. Das ist nun nicht mehr der Fall.
Neue Rechtslage ab dem 1. Oktober 2013:
Aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) gilt ab dem 1. Oktober 2013 für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung.
Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung und hier der Eintragung des ersten Erwerbers nach der Umwandlung als Eigentümer im Grundbuch.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Wer beabsichtigt Wohnungseigentum für die Eigennutzung zu erwerben hat, wird zunächst ein unvermietetes Objekt ins Auge fassen. Bei einer näheren Analyse des Marktes gerade in Berlin oder in anderen umkämpften Ballungsräumen, wird er schnell feststellen, dass vermietetes Wohnungseigentum häufig deutlich günstiger ist. Hier entsteht die Idee, vermietetes Wohneigentum zu erwerben und anschließend den Mieter mit einer Eigenbedarfskündigung vor die Tür zu setzen. Hierbei gilt es einige Klippen zu umschiffen. Jedenfalls dann wenn wie so häufig
-nach Vermietung der Wohnung an den jetzigen Mieter und
-vor Veräußerung an den erstmaligen Erwerber
die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, ist eine der vorhandenen Untiefen in Berlin nun zu einem Riff geworden. Mindestens zehn Jahre ist der Mieter nun vor einer wirksamen Eigenbedarfskündigung sicher.
Prüfen Sie die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung bereits vor dem Erwerb in dem Sie die o.g. Punkte aufklären durch:
-Einsicht in den Mietvertrag
-Einsicht in die Teilungserklärung
Fachanwaltstipp Mieter:
Mieter sind nun in ganz Berlin deutlich besser vor Eigenbedarfskündigungen geschützt. Zwar betrifft der Schutz nur Wohnungen die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Gerade diese Wohnungen sind es aber auch, die danach auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden.
Beim Verkauf der Wohnung brauchen Sie nun noch weniger als zuvor in Angst und Schrecken verfallen. Es gilt und galt sowieso schon immer der Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete”. Gemäß § 566 BGB tritt der Käufer einer Wohnung mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der bisherige Mietvertrag gilt also weiter, es muss kein neuer abgeschlossen werden. Will ein Vermieter Sie hier zum Abschluss eines neuen Mietvertrages drängen, sollten Sie dies genau prüfen. Zu einem Neuabschluss besteht kein Anlass. Häufig sind die neuen Verträge deutlich ungünstiger als die alten. Wer hier allerdings freiwillig unterzeichnet, ist auch an die neuen Regeln gebunden.
Hat der Eigentümer/Vermieter eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so hat der Mieter ein unabdingbares Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB. Auch hier ist allerdings Voraussetzung, dass das Wohnungseigentum nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wurde. Verkauft der Eigentümer die Wohnung, so hat der Mieter das Recht, durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes, das Eigentum statt des Dritten mit den gleichen Rechten und Pflichten wie der Dritte, also mit identischem Inhalt des Kaufvertrages abzuschließen.
Berlin, den 1.10.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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