Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen
Serie – Teil 3: Schimmelpilz im Gebäude – Beweissicherung vor der Sanierung
I. Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Beweissicherung. Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen
Teil 3 – Beweissicherung unter Kostenaspekten.
Vorliegend lesen Sie Teil 3 einer Artikelserie zum Thema Beweissicherung vor der Schimmelpilzsanierung. Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen.
Heute: 3. Sicherung der Beweislage
Häufig geht der eigentliche Streit zwischen den Parteien, um die Frage, ob ein Mangel überhaupt vorhanden ist. Hier kann eine schnelle Klärung der Beweislage den beteiligten Parteien Klarheit über ihre Rechte und Pflichten und die Erfolgsaussichten einer Rechtsverteidigung verschaffen. Infolgedessen kann wegen der damit verbundenen Klärung Streit vermieden werden. Das spart natürlich erhebliche Kosten.
Bei behaupteten Baumängeln kann eine zeitnahe Begutachtung Streit vermeiden und damit zusätzliche Kosten verhindern.
Zumindest im Mietrecht führt diese Methode in der Regel nicht zur Vermeidung weiteren Streits. Neben Baumängeln ist häufig auch das Nutzerverhalten (mit-)ursächlich für die Entstehung des Schimmelpilzes. Des Weiteren ist die Höhe der Mietminderung und etwaiger Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche unklar. Die Höhe der Mietminderung wird vom Gericht gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung vorgenommen. Der Sachverständige wird hierzu regelmäßig keine Aussagen treffen. Es geht letztlich nicht um die Frage der Möglichkeiten der Feststellung durch den Sachverständigen, sondern um die Akzeptanz dieser Entscheidung. Die gerichtliche Entscheidung mag im Bereich der Mietminderung regelmäßig willkürlich anmuten. Sie wird aber letztlich durch die Rechtskraft des Urteils bindend.
Ist die Beweissicherung wirklich erforderlich?
Bevor über eine (kostenintensive) Beweissicherung nachgedacht wird, sollte auch immer geprüft werden, ob eine Beweissicherung überhaupt erforderlich ist. Im Sommer trocknen befallene Flächen ab, der Schimmelpilz verschwindet möglicherweise. Die ursächlichen Baumängel verschwinden nicht, mit der Folge, dass der Schimmelpilz pünktlich zum Herbst wieder auftritt.
Welche Art der Beweissicherung ist unter Kostenaspekten sinnvoll?
Gerade unter Kostenaspekten muss auch jeweils über die Art der Beweissicherung näher nachgedacht werden. Mieter, die Schimmelpilzbefall feststellen, müssen sich überlegen, ob sie ein teures Sachverständigengutachten auf eigene Kosten einholen. Kommt es später zu einem Prozess, so wird der Gutachter vom Gericht neu bestimmt. Dieser Gutachter wird zwar das vorher eingeholte Privatgutachten berücksichtigen müssen und häufig auch um dessen Ergebnisse nicht völlig umhinkommen. Die Kosten für das Gutachten wird der Mieter in der Regel allerdings nicht ersetzt verlangen können.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob zur Beweissicherung nicht zunächst auf weniger kostenintensive Methoden (Einschaltung der Behörden, Fototagebuch, Zeugen) zurückgegriffen werden sollte.
Jedenfalls wenn der Mieter beabsichtigt zunächst in der Wohnung wohnen zu bleiben, kann einer Veränderung der Beweislage durch den Vermieter vorgebeugt werden. Infolgedessen erscheint es in diesen Fällen regelmäßig als vertretbar, zunächst die Bestellung eines Sachverständigen durch das Gericht abzuwarten. In anderen Fällen, insbesondere wenn der Mieter beabsichtigt eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auszusprechen, ist die vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens meistens unumgänglich. Hier muss der Mieter das Kostenrisiko in Kauf nehmen. Wesentlich größer ist das Risiko, später vom Vermieter auf die restlichen Mieten, Schadensersatz usw. verklagt zu werden und dann noch die zusätzlichen Prozesskosten zu tragen.
2.9.2013
Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamte Serie finden Sie hier: www.mietrechtler-in.de
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Serie wird fortgesetzt mit Teil 4: Beweissicherung als Mittel zügiger Rechtsverfolgung
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