Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Zum Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn der Mieter den Schlüssel einer Schließanlage verliert. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13).
Die Ausgangslage:
Bei Auszug ist der Mieter verpflichtet, sämtliche Schlüssel zur Wohnung zurückzugeben. Häufig ist das nicht möglich, weil der Mieter im Laufe der Mietzeit einen Schlüssel verloren hat oder diesen zumindest nicht mehr finden kann. Handelt es sich um einen einfachen nachzumachenden Schlüssel ist das regelmäßig kein allzu großes Problem. Anders sieht die Angelegenheit aus, wenn der Schlüssel zu einer Schließanlage gehört. Hier argumentieren Vermieter oft, dass die gesamte Schließanlage ausgetauscht werden müsse und der Mieter die entsprechenden Kosten zu tragen habe.
Der vom Bundesgerichtshof zu entscheidende Fall:
Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt.
Im entschiedenen Fall mietete der Mieter eine dem Vermieter gehörende Eigentumswohnung an. Im Übergabeprotokoll wurde vermerkt, dass die Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben worden waren. Der Mieter gab nach Beendigung des Mietverhältnisses nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Er gab aber keine Erklärungen zum Verbleib des Schlüssels ab.
Nachdem der Vermieter die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Vermieter zahlte den Betrag nicht. Die Schließanlage wurde ebenfalls nicht ausgetauscht.
Der Vermieter rechnete das Kautionsguthaben des Mieters von dem Betrag ab und verklagte den Mieter auf die verbleibende Restsumme, zu zahlen an die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen und ausgeführt, der Mieter habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Vermieter sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.
Das Landgericht lies die Revision zu.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof sah die Sache nun anders. Doch zu allzu großer Freude auf Mieterseite besteht kein Anlass. Aus folgenden Gründen:
Der Bundesgerichtshof hat zunächst klargestellt, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann. Voraussetzung ist allerdings, dass der Austausch der gesamten Schließanlage wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist.
Ein zum Ersatz verpflichtende Vermögensschaden liegt allerdings erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es in vorliegendem Fall, weshalb der Mieter obsiegte.
BGH, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13
Vorinstanzen
AG Heidelberg – Urteil vom 31. August 2012 – 27 C 221/10
LG Heidelberg – Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12
Bewertung:
Ich halte von der Rechtsprechung zu diesem Thema insgesamt nicht allzu viel. In der Realität besteht in solchen Fällen kaum eine ernst zu nehmende Gefahr. Es handelt sich hier ja regelmäßig nicht um Wohnungsschlüssel, sondern um Schlüssel für den Hauseingang. Ins Haus kommen Einbrecher auch auf andere Weise. Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Einbrecher den Schlüssel findet, zuordnet und dann auch noch allein wegen des erleichterten Zugangs zum Objekt einen erfolgreichen Einbruch begeht gleich null. In keinem Fall rechtfertigt sie ein derart kostspieliges Unterfangen. Soweit Vermieter Schlüssel für Schließanlage und Wohnungstür kombinieren, müssen Sie dafür sorgen dass dann auch ein Austausch nur für die Wohnung später möglich ist. Wenn das nicht der Fall ist, haften sie wegen Mitverschuldens des Schadens, so dass der Vermieter in allen Fällen allenfalls die Kosten für den Austausch des Schlosses der Wohnungstür in einem üblichen Umfang verlangen kann.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Im vorliegenden Fall hätte der Vermieter den Betrag einfach an die Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlen müssen. Damit wäre ihm ein entsprechender Vermögensschaden entstanden, den er dann mit der Kautionsforderung hätte wirksam aufrechnen und so weit dies nicht ausreicht, vom Mieter einklagen können.
Grundsätzlich sollten Vermieter hier aber immer vorsichtig sein. Der Bundesgerichtshof hat noch einmal betont, dass die Kosten nur dann ersetzt verlangt werden können, wenn der Austausch der Schließanlage aus Sicherheitsgründen notwendig war. Hätte der Mieter zum Beispiel erklärt, dass ihm der Schlüssel bei einem Segeltörn über Bord gegangen sei, wäre die Sicherheit der Eigentümergemeinschaft nicht gefährdet gewesen. Es hätte auch keine Notwendigkeit des Austausches der Schließanlage bestanden und damit kein Schadensersatzanspruch des Vermieters.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wenn Ihnen bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Rückgabe sämtlicher Schlüssel unmöglich ist, müssen Sie gegenüber dem Vermieter Erklärungen zum Verbleib der Schlüssel abgeben. Wurde der Schlüssel zum Beispiel an einer Stelle verloren, bei der gesichert ist, dass niemand Zugriff auf den Schlüssel hat, ist die Sicherheit nicht gefährdet und damit auch kein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegeben. Das gilt auch, wenn der Schlüssel so verloren wurde, dass gesichert ist, dass der Schlüssel keinem konkreten Objekt zugeordnet werden kann. Dies müssen Sie dem Vermieter allerdings erklären. Wenn Sie keine Erklärungen abgeben, ist nicht auszuschließen, dass eine künftige Gefährdung der Sicherheit gegeben ist.
14.3.2014
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