Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 26. März 2015 – 33 C 3506/14 (30), juris.
Mieter droht neunjährigem Nachbarskind damit, ihm den Penis abzuschneiden – fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens wirksam.
Ausgangslage:
Mieter, die Vermieter oder von diesem beauftragte Personen, wie Hausverwalter, Hausmeister oder Objektbetreuer, mit Straftaten drohen, müssen zumeist mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, in jedem Fall aber einer ordentlichen, rechnen.
Keine unmittelbare Pflichtverletzung gegenüber dem Vermieter stellt die Bedrohung von Nachbarn bzw. anderen Mietern dar. Was gilt in solchen Fällen?
Fall:
Das Amtsgericht Frankfurt hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Mieter dem neunjährigen Sohn eines Mitmieters ein Taschenmesser gezeigt, dessen Klinge abgeleckt und dann in Penishöhe mit säbelnden Bewegungen angedeutet hat, dessen Penis abzuschneiden. Der Junge hatte den Vorfall vor Gericht als Zeuge glaubhaft dargestellt.
Urteil des AG Frankfurt:
Nach Ansicht des Amtsgerichts Frankfurt war die fristlose Kündigung des Vermieters wirksam. Der Hausfrieden sei durch die Aktion des Mieters nachhaltig gestört worden, dem Vermieter sei es unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Das Amtsgericht Frankfurt: Das Zusammenleben unter einem Dach steht unter dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Der Vermieter ist jedem Mieter gegenüber verpflichtet, auf ein friedliches Miteinander hinzuwirken und auf Mitmieter seiner Mieter im Rahmen seiner Möglichkeiten einzuwirken. Der Vermieter hat somit ein Interesse daran, bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens durch einen Mieter das Mietverhältnis schnell zu beenden. Dem Interesse des Klägers am Erhalt der Wohnung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist steht das vorrangige Interesse der Klägerin an einer sofortigen Beendigung des Mietvertrages unter Berücksichtigung des Charakters der Verfehlung als Straftat vorrangig entgegen. Der Klägerin ist es daher nicht zumutbar, an dem Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist festzuhalten (AG Frankfurt, Urteil vom 26. März 2015 – 33 C 3506/14 (30) -, Rn. 20, juris).
Der Wirksamkeit der Kündigung stand zudem auch nicht Umstand entgegen, dass der Vermieter die fristlose Kündigung nicht unmittelbar ausgesprochen hatte, nachdem er von dem Vorfall Kenntnis erlangt hatte:
Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass diese nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen wurde. Die Obliegenheitspflicht gegenüber dem Beklagten gebot es, dass die Klägerin sich nicht alleine auf die Aussagen einer Seite zu stützte, sondern zunächst einen Rechtsanwalt mit der Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beauftragte. Als die entsprechende Information vorlag, ist seitens der Klägerin dann auch nach einer zuzugestehenden Überprüfungs- und Überlegungsfrist die Kündigung ausgesprochen worden.
Bewertung:
Dem Urteil dürfte im Ergebnis zuzustimmen sein. Das AG Frankfurt hat angesichts der Umstände der Bedrohung auch gar kein Problem im Hinblick auf die Wirksamkeit einer Kündigung gesehen. Allein die Frage, ob auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt war, war letztlich entscheidend.
Quelle:
AG Frankfurt, Urteil vom 26. März 2015 – 33 C 3506/14 (30) -, juris)
19.8.2015
Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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