Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Am 01.06.2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Ziel war es im Wesentlichen, den Anstieg der Mieten einzudämmen. Diese erhoffte Wirkung konnte bisher aber so gut wie gar nicht erzielt werden. Im dritten Teil der Serie geht es um mögliche Lösungsansätze.
Keine Ausnahme bei umfassender Modernisierung
Die Fälle der umfassenden Modernisierung sollten nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Der Zweck, die Wohnungen auf einem modernen Stand zu erhalten, lässt sich auch mit der bloßen Umlage von gesetzlich anerkannten Modernisierungen auf die Miete erreichen (entsprechend einer Modernisierungsmieterhöhung). Damit ließen sich unnötige Luxusmodernisierungen vermeiden.
Vermieter sollten Miete des Vormieters dokumentieren müssen
Damit Mieter überprüfen können, ob sich der Vermieter überhaupt an die Mietpreisbremse gehalten hat, sollte dieser dazu verpflichtet sein, die Miete des Vormieters im Mietvertrag zu dokumentieren und außerdem etwaige Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu berechnen.
Sanktionen für Verstöße von Vermietern regeln
Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse sollte sich wirtschaftlich für Vermieter nicht mehr rechnen dürfen. Deshalb müssen für Verstöße – zum einen gegen die Mietpreisbremse an sich, zum anderen auch gegen die vorgeschlagene Dokumentationspflicht – empfindliche Sanktionen angedroht werden.
Wie können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vorgehen (Stand Oktober 2016)?
Aufforderung zur Auskunft und Rüge
Zunächst sollte der Vermieter zur umfassenden Auskunft über die frühere Miete und die aus seiner Sicht vorzunehmende Einordnung in den Mietspiegel und die hierfür erforderlichen Daten sowie über die aus seiner Sicht bei der Preisbildung zu berücksichtigenden Ausnahmen (Modernisierungskosten usw.) aufgefordert werden. Dafür ist ihm eine Frist von mindestens 14 Tagen zu setzen. Zudem sollten Mieter erklären, ab sofort sämtliche Mieten nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu zahlen. Auch eine ausdrückliche “Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse” sollte man erklären. Wenn der Vermieter keine Auskunft geben will, müssen Mieter auf die Auskunftserteilung klagen.
Zulässige Miete berechnen und gegebenenfalls klagen
Erteilt der Vermieter die Auskunft, muss diese überprüft werden. Stellen sich Verstöße gegen die Mietpreisbremse heraus, sollte im Klagewege zum einen die Rückforderung der überzahlten Beiträge (seit der Rüge) und zum anderen die Feststellung begehrt werden, dass die Miete nur in der zulässigen Höhe geschuldet wird.
27.10.2016
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