Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.
Zu den klassischen Streitfällen im Mietrecht zählt auch die Kündigung wegen Verspätungen bei der Mietzahlung. Nicht wenige Vermieter nehmen eine solche Verfehlung des Mieters gern zum Anlass, um das Mietverhältnis zu kündigen (und anschließend regelmäßig teurer wieder vermieten zu können). Doch rechtfertigt eine bzw. die wiederholt verspätete Zahlung der Miete eine Kündigung? Dazu ein aktueller Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017 (Az.: 7 S 6617/16).
Kündigung wegen Zahlungsrückstandes: Gesetzlich geregelt ist die Kündigungsmöglichkeit für Vermieter in Fällen des Zahlungsrückstandes. Wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand ist, droht ihm demnach die fristlose Kündigung. In Fällen, in denen der Mieter die Miete dagegen lediglich zu spät zahlt, wird ein solcher Zahlungsrückstand nicht bestehen.
Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung: Deshalb stellt sich für Vermieter die Frage, ob auch die verspätete Zahlung der Miete als solche einen Kündigungsgrund darstellen kann. Grundsätzlich handelt es sich dabei um einen Pflichtenverstoß des Mieters. Eine Kündigung kommt jedoch deshalb in jedem Fall nur nach einer vorherigen Abmahnung in Betracht. Somit kann nur eine wiederholt unpünktliche Zahlung der Miete ein Kündigungsgrund sein. In einem Beschluss vom 17.03.2107 hat sich das Landgericht Nürnberg-Fürth mit einem solchen Fall beschäftigt (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 17.03.2017 – 7 S 6617/16).
Wiederholte Verspätung rechtfertigt Kündigung: Die Mieter hatten in diesem Fall trotz mehrfacher Erinnerungen und Abmahnungen durch den Vermieter immer wieder unpünktlich gezahlt. Schließlich kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich und das wirksam, wie das Landgericht bestätigte. Wer also auf Mieterseite bereits eine Abmahnung wegen verspätetet Mietzahlung erhalten hat, lebt gefährlich. Man sollte dann unbedingt dafür sorgen, dass das Geld zukünftig pünktlich gezahlt wird. Dafür reicht es nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH aus, dass der Mieter am dritten Werktag des Monats die Überweisung vornimmt. Etwaiges Fremdverschulden, wie z. B. verspätete Lohnzahlung des Arbeitgebers, taugt jedenfalls im Wiederholungsfall nicht als Entschuldigung für Mieter.
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02.01.2018
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