Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Grundsätzlich gehört die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu den Aufgaben des Vermieters. Ob und mit welchen Formulierungen er diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen kann, ist seit Jahren Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof bereits vor einem Jahr im Rahmen eines Hinweisbeschluss (Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) die grundlegende Frage entschieden, ob bei einer zu Mietbeginn vom Vermieter unrenoviert übergebenen Wohnung eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt möglich ist. Ich hatte darüber bereits berichtet. Das Problem, dass der Bundesgerichtshof dort erkannt hat: wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ist es im Zweifel gar nicht möglich den Beginn der Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen überhaupt zu bestimmen. Man weiß nämlich nicht, wie unrenoviert der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses tatsächlich war. Aus Sicht des Bundesgerichtshofs stellt sich daher die Frage, ob in solchen Fällen überhaupt eine Überwälzung auf den Mieter infrage kommt.
Der Bundesgerichtshof:
Der Bundesgerichtshof geht nunmehr davon aus, dass bei unrenoviert übergebenen Wohnungen die wirksame Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter generell nicht mehr möglich ist. Es kommt dann auch nicht mehr auf die Formulierung an.
Auszug aus der Pressemeldung des Bundesgerichtshofs: Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.
Offene Fragen:
In der Praxis sind viele Fälle nun von vornherein leicht zu entscheiden, und zwar zulasten des Vermieters. Es gibt aber auch hier weiter offene Fragen:
Wann ist eine Wohnung unrenoviert?
Dazu hat der Bundesgerichtshof in einer Parallelentscheidung vom gleichen Tag zum Aktenzeichen VIII ZR 242/13 Ausführungen gemacht. Letztlich kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.
Da wird der Tatrichter wohl in der Regel Inaugenscheinnahme vornehmen müssen.
Was ist, wenn der Mieter Gegenleistungen des Vermieters für eine Renovierung, zum Beispiel Mietfreiheit erhalten hat?
Hier hat der Bundesgerichtshof in einer Parallelentscheidung zum Aktenzeichen VIII ZR 185/14, festgestellt, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter unwirksam ist, wenn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich sind, und dafür lediglich eine halbe Monatsmiete erlassen wird. Dies stelle keinen angemessenen Ausgleich dar, so dass auch in einem solchen Fall von einer unrenoviert übergebenen Wohnung auszugehen ist. Fazit insoweit: wenn ein Mietnachlass hilft, dann nur wenn dieser in etwa der Höhe der Renovierungskosten entspricht.
Bewertung:
Von den Urteilen liegen lediglich die Pressemeldungen vor. Aber kann es letztlich wirklich auf den Gesamteindruck der Wohnung als renoviert oder unrenoviert ankommen? Muss nicht vielmehr dasselbe gelten, was umgekehrt bei der Frage der Bewertung der Qualität der Schönheitsreparaturen des Mieters gilt? Für die fachgerechte Durchführung der Schönheitsreparaturen ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Er wird die Rechnungen der Malerfirma vorlegen und die Mitarbeiter der Malerfirma als Beweis anbieten müssen. Liegen die Schönheitsreparaturen länger als einige Monate zurück, dürfte die Wohnung nicht mehr als renoviert anzusehen sein. Der BGH sagt doch in dem oben zitierten Hinweisbeschluss selbst, dass es auf den Beginn des Laufs der Fristen ankomme. Bei einem langen Leerstand im renovierten Zustand, macht die Wohnung zwar einen renovierten Eindruck, der Beginn der Fristen kann aber ebenfalls nicht mehr bestimmt werden.
Fachanwaltstipp für Vermieter:
Wer eine nicht frisch renovierte Wohnung übergibt, kann sich die Schönheitsreparaturen durch den Mieter künftig abschminken. Im übrigen sollten die Rechnungen für die Renovierung unbedingt aufgehoben werden, damit unter Umständen viele Jahre später bei Mietende der Beweis für den Zustand geführt werden kann. Im Mietvertrag sollte der Zustand ausdrücklich vereinbart, im Übergabeprotokoll beschrieben und vom Mieter bestätigt werden. Trotzdem werden Vermieter künftig noch weniger Freude mit der Beitreibung von Ansprüchen wegen unterlassener oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen haben.
Fachanwaltstipp für Mieter:
In vielen Mietverträgen wird die Verpflichtung zu Durchführung der Schönheitsreparaturen weiter formularmäßig auf die Mieter abgewälzt. Jedenfalls wenn ihre Wohnung bei Mietbeginn nicht frisch und ordnungsgemäß renoviert war, wird es künftig noch leichter sein Ansprüche des Vermieters erfolgreich abzuwehren.
Quellen für die grundlegenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015
Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
VIII ZR 185/14
LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2014 – 65 S 388/13
AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12
VIII ZR 242/13
LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13
AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11
VIII ZR 21/13
LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12
AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11
Berlin, den 9.4.2015
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