Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12 – ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Ausgangslage:
Geht jemand beruflichen Aktivitäten in der Mietwohnung nach, so führt dies häufig zu Konfliktfällen. So kündigte im aktuellen Fall ein Vermieter das Mietverhältnis mit einem Mieter, der über die Dauer mehrerer Jahre gegen Zahlung Musikunterricht in der Wohnung gab. Dies verursachte Lärm, der zu einem ernsthaften Konflikt zwischen den Hausbewohnern führte, was letztendlich ausschlaggebend für die Kündigung war.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof folgte der bisherigen Rechtsprechung und erklärte die Kündigung für wirksam. Die Richter begründeten ihr Urteil mit der außervertragsgemäßen Nutzung der Wohnung, die bei geschäftlichen Aktivitäten (ob freiberuflich oder gewerblich) von dem Zweck der Anmietung der Räumlichkeiten als Wohnräume abweiche und somit nicht geduldet werden müsse. Das Gericht äußerte sich folgendermaßen:
“Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet”
Bewertung:
Das Kriterium der Beeinträchtigung, die andere Hausbewohner durch entsprechende Aktivitäten zu erleiden haben, war auch bei bisherigen Entscheidungen des Bundegerichtshofs immer ausschlaggebend. Herrscht im Haus bzw. der Mietwohnung Kundenverkehr oder Lärm, der in übrigen Wohnungen zu vernehmen ist, muss dies nicht toleriert werden. Wird hingegen einer Tätigkeit wie dem Arbeiten am PC nachgegangen wäre die Bewertung eine andere.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Regelmäßig sollte eine Abmahnung einer Kündigung vorhergehen und neben einer fristlosen gleichzeitig auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, um etwaige Komplikationen zu vermeiden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Um konfliktfrei einer beruflichen Tätigkeit in der Mietwohnung nachgehen zu können, sollte vorab immer die Genehmigung des Vermieters eingeholt werden. Diese kann im Fall einer Verweigerung auch per Klage erstritten werden. Ansonsten droht, wie in dem aktuellen Fall geschehen, das Ende des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12
AG Charlottenburg – Urteil vom 8. Dezember 2011 – 223 C 157/11
LG Berlin – Urteil vom 5. Juni 2012 – 65 S 484/11
6.6.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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