Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Grundsätzlich guter Schutz für Wohnungsmieter vor Kündigung
In Deutschland besteht ein grundsätzlich guter Schutz des Mieters vor einer Kündigung durch den Vermieter. Deswegen ist das Mietsystem in Deutschland (anders als in anderen Ländern) auch so beliebt. Das ändert sich gerade. In Ballungszentren, wo die Nachfrage nach Wohnraum stark und die Mietpreise durch gesetzliche Regelungen gebremst sind, entsteht zunehmend ein starkes Bedürfnis der Vermieter, die Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Der Vorteil: Man kann dann an neue Mieter zu einer höheren Miete vermieten.
Mieterschutz wird aufgeweicht
Die Rechtsprechung, insbesondere der Verfassungsgerichte und auch des Bundesgerichtshofs, weicht den grundsätzlich guten Mieterschutz zunehmend auf. Der Gesetzgeber bleibt untätig, so dass in der Praxis vielfältige Möglichkeiten für Vermieter eröffnet sind, ihre Mieter loszuwerden. Nachfolgend stelle ich die wichtigsten Fallen dar.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wurden von den Verfassungsgerichten immer weiter gesenkt. Der Gesetzgeber ist untätig geblieben, so dass heute auch missbräuchlichen Anwendungen Tür und Tor geöffnet sind. Ich warte immer noch auf die Statistik, wie viele Eigenbedarfskündigungen in Deutschland tatsächlich vorgeschoben sind. Ich selbst glaube, dass die Zahl irgendwo bei 40-60 Prozent liegen wird. Grundsätzlich hat man als Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht. In der Praxis gibt es allerdings kaum erfolgreiche Durchsetzung des Rechts. Die Ursache dafür sind in erster Linie Beweisschwierigkeiten.
Kündigung wegen überhöhter Mietminderung
Wenn der Mieter eine Mietminderung geltend macht, trägt er die volle Gefahr dafür, dass die Minderung zu hoch ist. In diesem Fall entsteht ein Zahlungsrückstand, der wiederum den Vermieter zur fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Wie hoch die Miete gemindert werden kann, entscheidet letztendlich ein Gericht im Wege einer Schätzung. Diese Schätzungen sind kaum vorhersehbar. Rechtssicherheit sieht anders aus. Möglichkeit für Mieter: Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt und Rückforderung der wegen der Minderung überzahlten Miete.
Neuster Brenner
Kündigung wegen verweigerten Zutritts zur Mietwohnung. Nun hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung auch noch die Kündigung wegen verweigerter Zutrittsmöglichkeit für den Vermieter sowohl als fristlose, als auch als ordentliche Kündigung für grundsätzlich zulässig erkannt. Dazu der Bundesgerichtshof: Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 -, juris). Der Fall betraf zwar ausdrücklich nur die dringend notwendige Instandsetzung wegen Schwammbefalls der Wohnung und damit eine besondere Fallkonstellation. Meiner Ansicht nach ist der allerdings auch auf weniger dringende Fälle unter Umständen sogar auf Modernisierungsmaßnahmen übertragbar. Es besteht zumindest die Möglichkeit, dass einzelne Gerichte dies entsprechend tun werden.
Fazit für Vermieter
Goldene Zeiten für Vermieter, die ihre Mieter loswerden wollen. Man sollte vorab die möglichen Gründe prüfen und dann ein entsprechendes Vorgehen festlegen. Strafbarkeitsgrenzen müssen allerdings beachtet werden. Vorgetäuschten Eigenbedarfs verpflichtet zu Schadensersatz. Dieser ist in der Praxis schwer durchzusetzen. Wer seine Räumungsklage allerdings auf vorgetäuschten Eigenbedarf stützt, riskiert außerdem noch einen Prozessbetrug. Dies ist eine Straftat.
Fazit für Mieter
Rechtsschutzversicherung besorgen und rechtzeitig beraten lassen. Vorsicht bei der Ausübung von Mieterrechten. Was bislang als selbstverständlich galt, dass man zum Beispiel zunächst den Vermieter auf Duldung der Modernisierung klagen lässt, könnte künftig zum Verlust der Wohnung führen.
Fazit für den Gesetzgeber
Schutzlücken schließen oder langfristiges verabschieden vom Modell Mieter. Hier wird im traditionellen Lagerdenken Mieter/Vermieter gern übersehen, dass dieses Modell ja auch für die Vermieter/Investoren ein bislang beliebtes Modell war.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft
Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.
25.5.2016
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