Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Während der kalten Jahreszeit kehrt auch der Schimmelpilz wieder in die hierfür anfälligen Wohnungen zurück. Vermieter, die hier nicht vorsorgen, müssen eine Reihe von Ansprüchen der betroffenen Mieter befürchten. Prozesse können jedenfalls dann, wenn die Mieter gut beraten werden, teuer ausgehen. Regelmäßig werden Sachverständigengutachten eingeholt, am Ende zahlt der Verlierer die gesamte Zeche, also die Prozesskosten und die Kosten für den gerichtlich bestellten Sachverständigen.
Baumängel nachhaltig beseitigen
Um hier nicht in die Kostenfalle zu tappen, müssen sämtliche Baumängel der Wohnung, die eine Schimmelpilzbildung begünstigen können, idealerweise beseitigt werden. Das ist in vielen Fällen zu teuer und manchmal auch technisch nur schwer möglich.
Vereinbarung zum Heiz- und Lüftungsverhalten im Mietvertrag treffen
Ich empfehle Vermietern, bereits im Mietvertrag eine umfassende Vereinbarung über das Vermieter geschuldete Lüftungsverhalten und das von diesem geschuldete Heizverhalten zu treffen. Vermieter, die solche Regelungen in ihren Verträgen noch nicht haben, sollten die Verträge entsprechend anpassen. Bei Neuabschluss eines Mietvertrages ist dies meist kein Problem. Im Altbestand sollte man versuchen, mit dem im Mieter eine ergänzende Vereinbarung zu treffen. Nach meiner Erfahrung sind die meisten Mieter bereit, eine entsprechende Vereinbarung zu unterzeichnen. Eine Verpflichtung des Mieters besteht allerdings nicht.
Mieter auf geschuldetes Lüftungsverhalten hinweisen
Weigert sich der Mieter die Vereinbarung zum Lüftungsverhalten zu unterzeichnen, sollte man den Mieter umfassend über die Heizpflichten und das vom Mieter geschuldete Lüftungsverhalten belehren. Den Zugang dieses Schreibens muss man unter Umständen Jahre später beweisen können. Idealerweise lässt man sich den Zugang vom Mieter schriftlich bestätigen. Verweigert der Mieter dies, empfehle ich die Zustellung per Boten und eine genaue Dokumentation in der Mieterakte.
Anzeigen der Mieter zum Schimmelpilz erst nehmen
Schimmelpilzanzeigen des Mieters müssen ernst genommen werden. Hier empfiehlt sich eine Begehung der Wohnung mit einem Zeugen (Hausverwalter, Hausmeister). Stellt sich heraus, dass der Mieter einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht (Aquarien, Wäscheständer) oder unzureichend lüftet (angekippte Fenster, Topfpflanzen auf den Fensterbrettern), sollte dies von dem Zeugen schriftlich im Nachgang dokumentiert werden. Regelmäßig ist auch die Einholung eines privaten Sachverständigengutachtens sinnvoll, da der Sachverständige auch das Lüftungsverhalten und das Heizverhalten über einen längeren Zeitraum messen kann. Erstaunlicherweise ändern die Mieter ihr Verhalten auch während der Installation der technischen Geräte in der Wohnung regelmäßig nicht.
Tritt der Schimmelpilz hingegen in verschiedenen Wohnungen des Hauses auf, spricht viel dafür dass Baumängel vorliegen. In diesem Fall sind auch die Aussichten vor Gericht nicht allzu gut. Welche unnötige Kosten vermeiden will, muss zeitnah bauliche Abhilfe schaffen.
Gerade im Zusammenhang mit Teilmodernisierungen (zum Beispiel Einbau von Isolierglasfenstern ohne Dämmung der Außenwände) tritt im Nachgang häufig verstärkt Schimmelpilzbildung auf. Hier müssen die Mieter unbedingt auf ein künftig notwendiges geändertes Lüftungsverhalten hingewiesen werden. Andernfalls muss sich der Vermieter mindestens ein Mitverschulden an der späteren Bildung von Schimmelpilz zurechnen lassen.
Kündigung bei unberechtigten und überhöhten Mietminderungen
Druck zu seinen Gunsten kann der Vermieter regelmäßig dadurch ausüben, dass er bei überhöhten Mietminderungen des Mieters, die ein zu einem Zahlungsrückstand von mindestens einer Monatsmiete über mehrere Monate hinweg führen, dem Mieter wegen des Zahlungsrückstandes eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausspricht. Der Instandsetzungsklage des Mieters kann dann mit einer Räumungsklage des Vermieters begegnet werden.
15.1.2016
Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de
Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.
Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.
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