Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02. April 2014 – VIII ZR 231/13 -, juris.
Ausgangslage:
Grundsätzlich kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 558 BGB ff. eine Erhöhung der Miete verlangen. Vermieter handeln in der Praxis jedoch oft nicht selbst, sondern bedienen sich einer Hausverwaltung. Die Hausverwaltung ist nicht Vermieter und kann daher in eigenem Namen eine Erhöhung der Miete nicht verlangen. Sie muss ausdrücklich im Namen des Vermieters handeln. In der Praxis wird das bei den Formulierungen des Mieterhöhungsverlangens gelegentlich übersehen. Da die Hausverwaltung auch sonst regelmäßig wie der Vermieter direkt handelt, wird dann eben gelegentlich nicht ausreichend deutlich gemacht, dass die Erhöhungserklärung mit Wirkung für den Vermieter erfolgen soll. Damit ist die Erklärung an sich unwirksam. Die Hausverwaltung ist nicht Partei des Mietverhältnisses und kann daher vom Mieter in eigenem Namen nichts verlangen. Hier ist die Rechtsprechung jedoch regelmäßig recht großzügig zu Gunsten der Vermieter/Hausverwaltung.
Fall:
Im vom BGH entschiedenen Fall hatte auch eine Hausverwaltung (mit Verweis auf den Berliner Mietspiegel als Begründung) eine Mieterhöhung verlangt. Die Verwaltung hatte nicht ausdrücklich mitgeteilt, dass sie für die Vermieterin handelte. Der Mieter berief sich auf eine Unwirksamkeit der Erklärung, während die Vermieterin darauf verwies, dass sich bereits aus den Umständen ergeben würde, dass nur für den Vermieter (sinnvollerweise) gehandelt werden sollte.
Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin Recht. Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.
Im entschiedenen Fall waren aus Sicht des Bundesgerichtshofs keine Umstände ersichtlich, woraus die Mieter hätten schließen können, dass in diesem Fall die Hausverwaltung in eigenem Namen handeln wollte. Die Mieter mussten vielmehr davon ausgehen, dass (wie üblich) auch hier im Namen des Vermieters gehandelt werden sollte.
Fazit:
Regelmäßig sind den Mietern sowohl die Hausverwaltung als auch das Handeln der Hausverwaltung für die jeweiligen Vermieter bekannt. Die Hausverwaltung erstellt schließlich jährlich die Nebenkostenabrechnungen und verhandelt auch in allen übrigen Fragen in der Regel mit dem Mieter. Es besteht also auch für Mieter überhaupt kein Anlass anzunehmen, dass in dem besonderen Fall der Mieterhöhung ausnahmsweise nun die Hausverwaltung in eigenem Namen Erklärungen abgeben wollte, zumal diese dann ja wirksam wäre. Das Urteil ist daher sehr praktisch. Ob die Ansicht des Bundesgerichtshofs angesichts der vom Gesetzgeber vorgesehenen strengen Formvorschriften an die Mieterhöhungserklärung wirklich richtig ist, braucht von Praktikern nicht überlegt zu werden, der Bundesgerichtshof hat es unmissverständlich so klargestellt.
Quelle:
BGH, Urteil vom 02. April 2014 – VIII ZR 231/13 -, juris
Fachanwaltstipp Hausverwalter:
Auch wenn das Urteil des Bundesgerichtshofs hier an Deutlichkeit zu ihren Gunsten nichts zu wünschen lässt, sollten Sie solche Probleme dadurch vermeiden, dass Sie die Erklärung von Anfang an im Namen des Vermieters abgeben. Noch besser ist es, wenn Sie den Vermieter auch noch genau namentlich benennen. Falls Sie als Hausverwaltung gerade erst neu beauftragt wurden, bzw. dem Mieter die Hausverwaltung nicht bekannt ist oder aber zum Beispiel der Vermieter auch in der Vergangenheit selbst gehandelt hat, könnte die Rechtslage anders zu beurteilen seien. In solchen Fällen sollten Sie unbedingt darauf achten, dass die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vermieters abgegeben wird. Wenn an der Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhungserklärung Zweifel aufkommen sollten, empfiehlt es sich unter Umständen, diese noch einmal zu wiederholen. Misslich ist es, wenn nach jahrelangem Rechtsstreit die Unwirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung festgestellt wird. Man hat dann auf viel Miete verzichtet. Unter Umständen macht man sich als Hausverwalter hier sogar schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter.
Fachanwaltstipp Mieter:
Bei Mieterhöhungen sollten Sie grundsätzlich vor allem auch die Formalien überprüfen. Auch wenn die Rechtsprechung diese im vorliegenden Fall für meinen Geschmack etwas lax handhabt: Viele Mieterhöhungen scheitern allein an der mangelnden Einhaltung der Formvorschriften.
3.6.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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