Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.
Zutrittsverweigerung bei Modernisierungsankündigung riskant geworden
Über längere Zeit bestand eine ratsame Möglichkeit für Mieter, auf die Ankündigung unliebsamer Modernisierungsmaßnahmen zu reagieren, darin, dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung der Arbeiten zu verweigern. Das hatte nämlich zur Folge, dass zunächst eine Klage des Vermieters auf Duldung des Zutritts erforderlich wurde. Das Ergebnis war dann oftmals eine Modernisierungsvereinbarung zwischen den Parteien, in der spezifisch der Zeitraum für die Durchführung der Arbeiten sowie etwaige Strafen für den Vermieter bei Verstößen geregelt werden konnten. Nachdem der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter maßgeblich erweitert hat, ist bei dem oben beschriebenen Vorgehen nun Vorsicht geboten.
Unberechtigte Zutrittsverweigerung kann Kündigung rechtfertigen
Nach einem Urteil des BGH von 2015 (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 -, juris) können Vermieter im Falle einer unberechtigten Verweigerung des Zutritts durch den Mieter das Mietverhältnis kündigen. Eine vorherige Klage auf Duldung des Zutritts soll demnach eben gerade nicht mehr erforderlich sein. Die Zutrittsverweigerung ist für Mieter deshalb also durchaus riskant geworden.
Wann verweigert der Mieter den Zutritt zu Unrecht?
In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um dringend erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen wollte. Noch nicht klar ist die Frage, ob eine unberechtigte Zutrittsverweigerung auch dann zur Kündigung berechtigen kann, wenn es um Modernisierungsmaßnahmen geht. Wann ein Verstoß in diesen Konstellationen den Vermieter zu einer Kündigung berechtigt, hatte der BGH ausdrücklich einer Abwägung im Einzelfall überlassen.
Aktualisierter Tipp für Mieter
In Anbetracht dieser Rechtsprechung des BGH und der damit verbundenen gewissen Unsicherheit auf Mieterseite ist also in Fällen von Modernisierungsmaßnahmen nun immer auf ein gewisses Risiko hinzuweisen, dass man mit einer Zutrittsverweigerung, sollte sie letztlich als unberechtigt eingeordnet werden, unter Umständen eine Kündigung riskiert. Als Alternative kann und sollte nun von Beginn an verstärkt auf eine interessengerechte Vereinbarung mit dem Vermieter im Hinblick auf die Modernisierung hingewirkt werden.
13.2.2017
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