Ein Beitrag von Alexander Bredereck Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen.
Tod des Mieters: Mit wem wird das Mietverhältnis weitergeführt? Wer hat ein Eintrittsrecht? Wie können Erben oder der Vermieter selbst das Mietverhältnis beenden? Ein Beitrag von Alexander Bredereck Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen
Beim Tod des Mieters stellt sich die Frage, ob das Mietverhältnis mit dritten Personen fortgesetzt wird. Hier sind verschiedene Konstellationen denkbar, die nachfolgend dargestellt werden:
1. Weitere Mieter sind vorhanden.
Unproblematisch ist der Fall, soweit es weitere Mieter gibt:
§ 563a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den überlebenden Mietern
(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
(2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
…
Die gesetzliche Frist ist in diesem Fall die Drei-Monatsfrist.
2. Ehegatten oder Lebenspartner, die nicht im Mietvertrag stehen.
Ehegatten oder Lebenspartner, die Mitmieter sind, fallen unter die Gruppe 1. Für alle anderen gilt folgendes:
§ 563 BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1)Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.
Gemeinsamer Haushalt: Wohnung ist Mittelpunkt des gemeinsamen Lebens.
Lebenspartner: Nur eingetragene Lebenspartnerschaft nach dem LPartG.
(2)Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
Auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt: Sonstige Lebenspartner, wenn innere Bindung besteht, mit gegenseitigem Einstehen füreinander, das über bloße Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgeht.
(3)Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
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(4)Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
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Kündigungsgrund nicht gleichgewichtig mit Grund für eine fristlose Kündigung des Mieters!
3. Erben des verstorbenen Mieters
§ 564 BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Der Vermieter braucht kein besonderes Interesse (z.B. Eigenbedarf) wegen §§ 573d I, 575a I BGB. Das bedeutet im Ergebnis eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit auch für den Vermieter.
Ob dem Mieter ein Widerspruchsrecht aus sozialen Gründen gemäß der §§ 574 ff BGB zusteht, ist umstritten, wird im Ergebnis aber wohl bejaht.
06.11.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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