Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Wohnflächenunterschreitung
Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Wie selbstverständlich lesen wir im Mietvertrag etwa: 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad, EBK, sanierter Altbau, Parkett neu, ca. 96,45 m². Alle Informationen können sofort überprüft werden. Nur die für den Mietzins üblicherweise entscheidende Information, die Wohnfläche, kann der Interessent bei Mietvertragsabschluss praktisch nicht überprüfen. Bei Mietvertragsbeginn kommt kaum ein Mieter auf die Idee, die Wohnungsgröße nachzumessen.
Nach einigen Jahren Mietzeit stellt manch einer nun fest: Die 95 m² Wohnung der Freunde wirkt irgendwie größer als die Eigene. Ein Nachmessen der Wohnung bringt die befürchtete Gewissheit. Über Jahre haben die Mieter auf kleinerem Wohnraum gewohnt und dabei eine überhöhte Miete gezahlt.
Dass dies fatale Konsequenzen für den Vermieter hat, entschied jüngst wieder der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10.3.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 144/09) – übrigens in ständiger Rechtsprechung. Selbst wenn die Wohnflächenangabe mit einem ca. relativiert wird, muss der Vermieter den gesamten (!) Mietzins für den überhöhten Teil der Miete seit Beginn der Mietzeit zurückzahlen, falls die Abweichung mehr als 10 % der im Vertrag angegebenen Wohnfläche ausmacht. Unerheblich ist dabei, wann der Mieter den Vermieter über die Abweichung in Kenntnis gesetzt hat. Unerheblich ist auch, ob der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs nachweisen kann; dieser wird bei einer Abweichung um 10 % von den Gerichten so angenommen. Neben der Miete müssen auch Kaution und alle Betriebskostenabrechnungen nachberechnet werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Messen Sie Ihre Wohnung nach! Falls Sie Schrägen, Pfeiler oder zum Teil tief liegende Decken in Ihrer Wohnung haben, lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche Konsequenzen dies für Ihre Wohnungsgröße hat. Die Wohnflächenverordnung gibt hierüber einen ersten Überblick. Unter Umständen sind bei Vertragsabschluss Fehler gemacht worden, für die Sie über Jahre überhöhte Miete zahlen mussten.
Fachanwaltstipp Vermieter: Übernehmen Sie bei Vertragsabschluss nicht die im Teilungsplan oder in den Bauplänen angegebenen m²-Zahlen. Lassen Sie die Größe der Wohnung bei Bezugsfertigkeit nachmessen – am Besten von einem Gutachter. Gibt es Streit wegen überhöhter Wohnflächenangaben, kann es auf jeden cm² ankommen. Die 10 %-Grenze ist absolut; es gibt dort keinen Toleranzrahmen. Nach einem aktuellen Urteil des BGH ist es auch zulässig, die Gewährleistung für die Wohnfläche durch eindeutige Vertragsregelung auszuschließen, etwa dergestalt, dass die m²-Anzahl nicht zur Bestimmung der Wohnfläche dient und dass die Anzahl der Räume Grundlage für den Mietpreis ist.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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