Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei modernen Dämm- und Lüftungskonzepten
Die DIN 1946-6: Lüften von Wohnungen sorgt für Schlagzeilen. Nach dieser DIN-Norm muss ein bestimmter Luftaustausch in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern vorliegen. Der Grund: Bei zu geringem Luftaustausch droht gesundheitsschädliche Schimmelbildung. Die DIN-Norm sieht vor, dass ein bestimmter “Luftvolumenstrom” in den Räumen zirkulieren muss. Notfalls muss ein künstlicher Spalt zwischen Fenster und Fensterrahmen geschaffen werden.
Was aber, wenn die Wohnung aufwändig mit hochisolierenden Doppel- oder Dreifachglasfenstern ausgestattet wird? Was, wenn die Luft in der Wohnung deswegen nach nur wenigen Stunden stickig wird?
Die DIN-1946-6: Lüften von Wohnungen hat juristische Sprengkraft: Kann der Mieter die aufwändige Erneuerung der Fenster – mit der dazugehörigen Mieterhöhung – mit dem Argument vor Gericht verhindern, dass die neuen Isolierfenster wegen der DIN-1946-6 unsinnig sind? Der Vermieter müsse schließlich wegen dieser DIN-Norm für einen Luftaustausch sorgen, der die Isolierung komplett aufheben würde. Ist der Vermieter zum Umbau der gerade eingebauten Isolierfenster wegen der DIN-1946-6 verpflichtet? Mindert sich die Miete, wenn die Luftaustauschmaßnahmen nach DIN-1946-6 fehlen und dann Schimmel entsteht? Macht sich der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter oder seine Kinder dann durch den Schimmel erkranken?
Obergerichtliche Rechtsprechung existiert hierzu noch nicht (Stand Juni 2011). Entscheidend wird wohl sein, ob die Gerichte der DIN-1946-6 den Status einer allgemein anerkannten Regel der Technik zuschreiben. Aktuelle Stimmen meinen kritisch, dass die DIN-1946-6 noch zu kurz “auf dem Markt” sei und noch nicht durch Wissenschaft und Technik anerkannt sei. Dieses Argument muss vor Gericht nicht halten. Denn DIN-Normen bilden nach obergerichtlicher Rechtsprechung die Messlatte für die allgemein anerkannten Regeln der Technik, egal wie bekannt oder unbekannt in breiten Teilen der Bevölkerung sie sind.
Rechtsprechung aus dem Gewerbemietrecht könnte in diesem Zusammenhang für das Wohnraummietrecht Vorbildwirkung haben: Mit Urteil vom 6.12.2007, Aktenzeichen: I-10 U 134/99, entschied das OLG Düsseldorf dass “die Gebrauchstauglichkeit eines gewerblichen Mietobjekts […] eine ausreichende Be- und Entlüftung voraussetzt, da nur so gewährleistet ist, dass in den Räumen der erforderliche Luftaustausch erfolgt und die Raumluft für Mitarbeiter wie Kunden erträglich und angenehm ist.” Die Frage ist, ob dies nicht auch so ähnlich für das Wohnraummietrecht gelten sollte. Ist es dem Wohnraummieter wirklich zuzumuten, alle paar Stunden zu lüften oder hat er nicht auch – wie in der DIN-Norm vorgesehen – einen Anspruch auf ein Mindestmaß an Luftzirkulation?
Fachanwaltstipp Mieter: Seien Sie mutig! Fordern Sie Ihr Recht auf eine gesunde Luftzirkulation ein! Keiner kann von Ihnen erwarten, dass sie einen umfangreichen Durchlüftungsplan des Vermieters einhalten, nach dem Sie zu bestimmten Tages- und Nachtzeiten für 5 Minuten alle Fenster aufreißen müssen. Sicherlich müssen Sie nicht mittags nach Hause fahren, um zu lüften. Möglicherweise sind die vielbeschworenen Isoliermaßnahmen und “Regeln über richtiges Heizungs- und Lüftungsverhalten” gar nicht rechtskonform.
Fachanwaltstipp Vermieter: Falls Sie eine Modernisierung der Fenster planen, könnten Sie in eine Zwickmühle geraten. Ob es ausreicht, den Mieter zu umfangreichem Lüftungsverhalten zu verpflichten, ist fraglich. Unter Umständen trägt der Mieter, bei Vorliegen von Isolierfenster und ohne DIN-gerechte Luftzirkulation, aber eine Mitschuld, wenn er nicht vereinbarungsgemäß nach seinen Möglichkeiten lüftet. Deshalb sollte man den Mieter immer vertraglich zu ordnungsgemäßem Lüftungsverhalten verpflichten. Ist das unterlassen worden, sollte man den Mieter auf das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten schriftlich hinweisen und sich den Erhalt des Hinweisschreibens schriftlich bestätigen lassen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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