Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Das Ende der Quotenabgeltungsklausel bei der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Wohnraummietvertrag? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 352/12 -, juris).
Die Ausgangslage:
Bei Ende des Mietverhältnisses verlangt der Vermieter regelmäßig Schönheitsreparaturen vom Mieter. Häufig vergessen wird dabei, dass die Verpflichtung zu Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich originäre Verpflichtung des Vermieters ist. Nur wenn die Übertragung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter erfolgt, ist der Mieter überhaupt verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an eine solche Vereinbarung mitten im Mietvertrag immer weiter verschärft. Hintergrund: Es handelt sich regelmäßig um vorformulierte Vertragsbedingungen, die dem Mieter vom Vermieter diktiert werden. Bei der Überwälzung von derart wichtigen und grundlegenden Vermieterpflichten im Rahmen solcher vorformulierten Klauseln besteht immer die Gefahr, dass die Klausel eine Konstellation mit erfasst, bei deren Anwendung der Mieter im Ergebnis unangemessen benachteiligt wäre. Dann ist eine solche Klausel unwirksam. Der Vermieter kann vom Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verlangen.
Im Zuge dieser Entsprechung hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit viele Klauseln, die sich über die Jahre eingebürgert hatten und allgemein als üblich angesehen wurden, nunmehr als unwirksam deklariert. Die Folge: In sehr vielen Mietverträgen sind die Vereinbarungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam.
Die Quotenabgeltungsklausel:
Die Quotenabgeltungsklausel ist ein Instrument, vor dessen Anwendung ich Vermieter in der Praxis seit Jahren warne. Im Rahmen einer solchen Klausel wird der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen nach bestimmten Prozentsätzen zu bezahlen, obwohl an sich die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund der Mietdauer bei Vertragsbeendigung noch nicht fällig gewesen wäre.
Bisherige Rechtslage:
Bisher ließ der Bundesgerichtshof eine solche Quotenabgeltungsklausel unter bestimmten Voraussetzungen zu. Nach ständiger Rechtsprechung war eine formularmäßige Klausel dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht untersagte.
Der Bundesgerichtshof erklärte einer derartige Klausel ausdrücklich auch im Fall der Vermietung einer unrenovierten, bzw. renovierungsbedürftigen Wohnung für wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 06. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88 -, BGHZ 105, 71-88)
Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Nun hat der Bundesgerichtshof in einem laufenden Verfahren einen Hinweisbeschluss erlassen.
Im Falle der Vermietung einer unrenovierten Wohnung ergeben sich für den Bundesgerichtshof nunmehr Zweifel an der Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel. Wenn der Mieter nämlich während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, lasse sich am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr feststellen, ob und in welchem Umfang die Abnutzungen durch den Mieter selbst verursacht wurden, bzw. inwieweit diese bei Anmietung der Wohnung schon vorhanden waren. Eine weitere Benachteiligung könne sich ergeben, wenn der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses renoviert hat. Hier müsse er nämlich zusätzlich zu den Kosten für die bereits durchgeführten Schönheitsreparaturen auch noch die Kostenquote tragen. Das könne eine unangemessene Benachteiligung darstellen, da der Mieter durch die vorgenommenen Schönheitsreparaturen möglicherweise erst einmal die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigt habe und daher die Arbeiten selbst noch gar nicht vollständig abgewohnt sind. Der Mieter trägt quasi dann die Kosten der Schönheitsreparaturen des Vormieters mit.
Der Bundesgerichtshof: Die dargestellte Argumentation könnte zur Folge haben, dass bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung auch bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen wäre. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat.
Damit dürfte die Quotenabgeltungsklausel jedenfalls bei der Vermietung von nicht renovierten Wohnungen erledigt sein.
Doch der Bundesgerichtshof setzt noch einen drauf:
Es sei nämlich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs äußerst fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei “normaler” Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 352/12 -, juris).
Damit dürfte die Quotenabgeltungsklausel generell, also auch bei der Vermietung von renovierten Wohnungen erledigt sein.
Der Bundesgerichtshof hat in dem hiesigen Verfahren den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Das ist prozessual notwendig, da der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung ändern will. Am Ergebnis wird sich nichts ändern.
Fazit: Die Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen ist damit beerdigt. Wer sie weiterverwendet, riskiert eine Unwirksamkeit der Vereinbarung zu Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt. In jedem Falle ist aber die Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Das gilt auch für Altverträge. Das Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung ist nicht geschützt. Die Rechtsprechung dürfte im Übrigen auch auf Gewerberaummietverträge anwendbar sein.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vorsicht bei der Formulierung der Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Weniger ist hier mehr. Wer es übertreibt und dem Mieter zu viel übertragen will, riskiert eine Wirksamkeit der Klausel insgesamt. Die Folge: Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Wenn Sie bereits einen Mietvertrag mit zweifelhaftem Inhalt abgeschlossen haben, sollten Sie jedenfalls dann, wenn der Mieter die Durchführung der Arbeiten verweigert, Rechtsrat einholen.
Fachanwaltstipp Mieter:
Vor der Durchführung von Renovierungsarbeiten sollte man die Rechtslage prüfen, bzw. Rechtsrat einholen. Wenn nämlich renoviert wurde, spielt es keine Rolle mehr, ob der Mieter überhaupt zu Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. In diesem Falle sind sie fachgerecht durchzuführen. Ist das nicht geschehen, müssen die Schönheitsreparaturen gegebenenfalls wiederholt werden. Fazit: erst prüfen, dann arbeiten.
17.2.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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