Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mangelbegriff des Mietrechts und Rechte des Mieters bei dessen Vorliegen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Mietrechtlicher Mangelbegriff:
Der Begriff des Mangels im Mietrecht ist nicht ohne weiteres mit dem im Baurecht identisch. Ein Mangel liegt demnach in der Regel nur dann vor, wenn
– der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht (im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Wohnung einen Herd hat, tatsächlich hat sie aber keinen) oder
– der Standard nicht erreicht wird, den der Mieter erwarten darf (Mieter zieht in einen Neubau, der über keinerlei Trittschallisolierung verfügt) oder
– die Mietsache nicht zum vertragsgemäßen Verbrauch geeignet ist (es regnet durch das Dach in die Wohnung)
Rechte des Mieters:
Bei Vorliegen eines Mangels stehen dem Mieter umfassende Rechte zur Verfügung:
1. Instandsetzung:
Der Mieter ist berechtigt, vom Vermieter die Instandsetzung der Mietsache (Beseitigung des Mangels) zu verlangen bzw. bei Weigerung einzuklagen. Häufig bereitet das Formulieren von Anträgen bei Instandsetzungsklagen Schwierigkeiten, da dem Vermieter hier nicht genau vorgeschrieben werden darf, auf welche Art und Weise er den Mangel beheben soll (Ausnahme: es kommt nur eine Art der Behebung in Betracht).
2. Ersatzvornahme:
Sofern der Vermieter trotz vorheriger Anzeige und Instandsetzungsaufforderung mit entsprechender Fristsetzung nicht beseitigt, kann der Mieter diesen selbst beseitigen (lassen) und die dadurch entstandenen Kosten vom Vermieter zurück verlangen. Er kann zudem die dafür benötigte Summe auch im Wege der Vorschussklage geltend machen. Allerdings ist dieses Vorgehen mit einem erheblichen finanziellen Risiko für den Mieter verbunden, da er dabei quasi als Bauherr auftritt und der Vermieter später möglicherweise die Notwendigkeit der Maßnahme sowie die Höhe der aufgewendeten Kosten bestreitet.
3. Mietminderung:
Mängel der Mietsache können aber auch zu erheblichen finanziellen Einbußen des Vermieters führen, sofern die Miete möglicherweise gemindert ist.
§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
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Da die Mietminderung nicht vom Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung abhängt, kann der Mieter grundsätzlich die Mietminderung auch rückwirkend geltend machen. Allerdings kann in einer vorbehaltlosen Zahlung des Mieters auch ein Anerkenntnis gesehen werden, das Rückforderungen ausschließt, weshalb es ratsam ist, beim Vorliegen von Mängeln seine Zahlungen generell unter Vorbehalt zu leisten.
Weiter ist der Mieter dann nicht berechtigt, eine Mietminderung geltend zu machen, wenn er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt. In diesem Fall ist er diesem auch zum Ersatz des durch eine verspätete Anzeige entstandenen Schadens verpflichtet (§ 536 c BGB). Das gilt natürlich dann nicht, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist, oder bekannt sein muss oder wenn der Vermieter den Mangel auch bei rechtzeitiger Kenntnis nicht hätte beseitigen können (z.B. Lärm durch eine benachbarte Baustelle).
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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