Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Der Gesetzesentwurf für die Beschränkung der Möglichkeiten einer Vereinbarung von Maklercourtagen bei der Vermietung von Wohnraum liegt vor. Im Gegensatz zu den sonstigen Regelungen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse könnte diese Regelung durchaus erfreuliche Auswirkungen für Mieter haben.
Ausgangslage:
In der Praxis ist seit langem zu beobachten, dass gerade in Gegenden mit besonders knappem Wohnraum vermehrt Makler eingeschaltet werden. Die Kosten trägt natürlich der Mieter. Da entsteht natürlich schnell der Verdacht, dass es bei der Vielzahl der zu vermutenden Bewerber gar nicht darum geht, einen Mieter zu finden, sondern zusätzliche Einnahmequellen zu generieren. Auch wenn es dem Vermieter aufgrund des Wohnungsvermittlungsgesetzes verboten ist, direkt selbst Provisionen zu kassieren: Die Zusammenarbeit mit einem Makler ist zulässig und führt nicht zu einer Unwirksamkeit der Vereinbarung. Die Gerichte legen die Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes auch sehr eng und zum Nachteil der Mieter aus, so dass in der Praxis bislang selten erfolgreich ein Maklerlohn zurückgefordert werden konnte. In diese Kerbe schlägt der Gesetzgeber nun.
Geplante Neuregelungen:
Geplant ist eine Neuregelung nach dem Motto “wer bestellt muss auch bezahlen”. Das bedeutet, dass Vereinbarungen, die den Maklerlohn vom Vermieter auf den Mieter überwälzen sollen, generell unwirksam sind und auch dann zurückgezahlt werden müssen, wenn der Mieter zunächst bezahlt hat, um die Wohnung zu erhalten.
Soweit der Gesetzgeber sich hier an den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung orientieren wird, ist zu erwarten, dass die Regelungen auch in der Praxis funktionieren werden. Hoffentlich wird nicht wieder “aufgeweicht”.
§ 5 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
(1) Soweit an den Wohnungsvermittler ein ihm nach diesem Gesetz nicht zustehendes Entgelt, eine Vergütung anderer Art, eine Auslagenerstattung, ein Vorschuß oder eine Vertragsstrafe, die den in § 4 genannten Satz übersteigt, geleistet worden ist, kann die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden; die Vorschrift des § 817 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden.
(2) Soweit Leistungen auf Grund von Vereinbarungen erbracht worden sind, die nach § 3 Abs. 2 Satz 2 oder § 4a unwirksam oder nicht wirksam geworden sind, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden.
Bewertung:
Jedenfalls soweit sich der Gesetzgeber an den oben zitierten Normen orientiert, steht einer Wirksamkeit des Instrumentes in der Praxis nichts im Wege. Die Mieter können den Vertrag schließen und die Courtage gegebenenfalls sogar vorab bezahlen. Nach Einzug in die Wohnung können Sie den Maklerlohn zurückfordern. Da sich die Ansprüche gegen den Makler richten, hält sich auch die Belastung des Mietverhältnisses in Grenzen. Anders als bei der Mietpreisbremse wird das Mietverhältnis nicht gleich zu Beginn extremen Belastungen ausgesetzt. Wenn der Gesetzgeber ordentliche Arbeit macht, kann ich auch mal loben, so selten das zurzeit in den von mir betreuten Rechtsgebieten auch der Fall ist.
Fachanwaltstipps für Mieter:
Sollte die Regelung der von mir erhofften Eindeutigkeit erfolgen, können Sie künftig (nach Inkrafttreten) bedenkenlos zunächst die Maklercourtage zahlen. Sie kann dann nach Einzug in die Wohnung zurückgefordert werden. Da sich die Ansprüche gegen den Makler richten, hält sich auch die Belastung des Mietverhältnisses in Grenzen.
Fachanwaltstipps für Makler:
Spätestens wenn die Regelungen in Kraft treten, müssen Sie für eindeutige Vereinbarungen mit dem Vermieter sorgen. Andernfalls riskieren Sie, dass die Mieter zunächst die Courtage übernehmen und anschließend erfolgreich zurückfordern.
Fachanwaltstipps für Vermieter:
Rechtlich müssen Sie zunächst nichts beachten. Sollte ein Mieter die Courtage zurückfordern, kann er dies nur vom Makler. Allerdings müssen Sie damit rechnen, dass die Makler künftig nur noch tätig werden, wenn Sie die Courtage übernehmen.
24.4.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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