Erwerb von vermieteten oder unvermieteten Objekten – Abgrenzung für Investoren

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Erwerb von vermieteten oder unvermieteten Objekten – Abgrenzung für Investoren. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Beim Immobilienkauf im Wohnraummietrecht ist es häufig von maßgeblicher Bedeutung, ob das Objekt vermietet ist oder freisteht. Auch wenn das Objekt vom Erwerber nicht selbst genutzt werden soll, kann ein möglicherweise seit längerer Zeit bestehender Vertrag mit einem Altmieter die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie erheblich einschränken. Hier ist also eine genaue Beachtung der Unterschiede notwendig.

1. Erwerb von vermieteten Objekten

“Kauf bricht nicht Miete” ist der Grundsatz, der im gesamten Mietrecht gilt.

§ 566 Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) …

§ 578
Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 554 Abs. 1 bis 4 und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

Daraus folgt das Einrücken des Erwerbers in die Position des Veräußerers als Vermieter und somit die Übernahme sämtlicher Rechte und Pflichten, auch wenn er keinen Einfluss auf deren Ausmaß hatte. Eine genaue Kenntnis derselben ist deshalb dringend zu raten. Nicht ausreichend ist es, lediglich den Mietvertrag zu lesen, denn auch mündliche Vereinbarungen mit dem Mieter, die von demselben abweichen, können wirksam sein.
Regelungen im Mietvertrag können wiederum wegen der gesetzlichen Vorschriften unwirksam sein.

2. Erwerb von nichtvermieteten Objekten

Hier kann sich der Erwerber hinsichtlich seiner künftigen Handlungen deutlich freier bewegen. Er kann sich hier insbesondere im Wohnraummietrecht bei der Mietzinsbestimmung am maximal Erzielbaren orientieren.
In der Praxis können Probleme hier erstmals bei Abschluss des Vertrages auftreten. Denn viele vertragliche Regelungen sind wegen entsprechender entgegenstehender gesetzlicher Vorschriften unwirksam. Im Gewerbemietrecht kann die Unkenntnis der Rechtsprechung dazu führen, dass der Vermieter sich z.B. im Vertrauen auf den Bestand eines Mietvertrages späteren Überraschungen ausgesetzt sieht.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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