Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Eigenbedarfskündigung: Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht
(BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 -, juris) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter anderem dann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Hier stellt sich die Frage, wer Familienangehörige im Sinne des Gesetzes ist? Der Bundesgerichtshof geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass es für Verwandte die nicht zum engsten Kreis der Familienangehörigen gehören, zusätzlich zum Verwandtschaftsverhältnis einer besonderen persönlichen und sozialen Bindung des Vermieters zu dem jeweiligen Angehörigen im Einzelfall bedarf.
Andernfalls wäre letztlich jeder irgendwie Verwandte ein solcher privilegierter Familienangehöriger. Das kann vom Gesetz so nicht gewollt sei. Allgemein gilt daher, je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft, umso größer ist der zusätzliche Begründung bedarf im Hinblick auf die persönliche und soziale Bindung zum Vermieter.
Die Entscheidung
Im Rahmen der vorstehend zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass grundsätzlich auch für einen Schwager des Vermieters Eigenbedarf angemeldet werden kann. Dies gelte jedenfalls dann, wenn ein besonders enger Kontakt besteht
(BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 -, juris). Im vorliegenden Fall hatten die zuvor mit der Angelegenheit befassten Gerichte den engen Kontakt bereits bejaht. Falls ein solcher enger Kontakt nicht bestanden hätte, wäre die Entscheidung möglicherweise anders ausgefallen.
Gesetz:
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(§ 573 BGB in der Fassung vom 2.1.2002) § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Fazit: Wer Eigenbedarf für Familienangehörige geltend machen will, kann sich nur dann, wenn es sich um den engsten Kreis der Familienangehörigen, wie z.B. Kinder, Geschwister und Eltern handelt, allein mit der Familienangehörigkeit argumentieren. In Fällen entfernterer Verwandtschaft muss zusätzlich einen besonderes Näheverhältnis vorgetragen und im Falle des Bestreitens durch den betroffenen Mieter auch bewiesen werden.
Vermietertipp: Je entfernter die Verwandtschaft ist, umso mehr Aufwand sollte in die Darlegung des Näheverhältnisses gelegt werden. Beachten Sie, dass bereits im Kündigungsschreiben eine Darlegung detailliert und ausführlich erfolgen muss. Alles was im Kündigungsschreiben nicht aufgeführt ist, kann im späteren Prozess nicht verwendet werden. Viele Räumungsklagen gehen unnötig verloren, weil bei Verfassung des Kündigungsschreibens nicht ausreichender Sorgfalt gewahrt wird.
Mietertipp: Prüfen Sie vor einer Entscheidung über die Räumung der Wohnung immer genau, ob der Eigenbedarf überhaupt ausreichend dargelegt ist. Die Darlegung muss bereits im Kündigungsschreiben erfolgen. Je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter, umso höher ist der Begründungsbedarf bezüglich des bestehenden Näheverhältnisses zwischen Vermieter und der Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird.
Berlin, den 10.10.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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