Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
b. Reichweite der Anbietpflicht mit Blick auf die Vergleichbarkeit der Wohnung mit der bisherigen Wohnung (Größe, Beschaffenheit, Mietzins)
Der Vermieter muss grundsätzlich auch Wohnungen anbieten, die hinsichtlich ihrer Größe, Beschaffenheit usw. von der bisher vom Mieter genutzten Wohnung, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, abweichen. Ein Standardfall: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf, weil ihm die bisher genutzte und in seinem eigenen Bestand befindliche Wohnung zu klein geworden ist. Insbesondere die Wohnung viel kleiner ist, als die vom Mieter genutzten Wohnung, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die freiwerdende zu kleine Wohnung dem Mieter anbieten muss. Diese Frage hat das Bundesverfassungsgericht beantwortet und dieses geht von einer sehr weiten an die Pflicht aus.
Bundesverfassungsgericht: Die Tragweite von Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz ist verkannt, wenn im Rahmen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sich das vom Gericht bei der Beurteilung der von ihm für möglich gehaltenen Anbietpflicht des Vermieters ausschließlich an abstrakten Vorstellungen darüber orientiert, wieviel Platz der Mieter zu einem familiengerechten Wohnen benötigt. Das Recht des Wohnungssuchenden auf freie Entfaltung der Persönlichkeit erlaubt es, seinen Wohnbedarf zu bestimmen, also auch einzuschränken (hier: Nutzung einer 56 qm großen Zweizimmerwohnung mit Korridor, Bad mit Toilette und Kellerraum durch einen Erwachsenen und drei Kleinkinder). Wegen des Vorbehalts von GG Art 2 Abs 1 Halbs 2 sind die Gerichte allerdings nicht daran gehindert zu prüfen, ob eine dem Vermieter nicht mehr zumutbare Überbelegung vorliegt, und die gegebenen Wohnmöglichkeiten an bau- oder polizeirechtlichen Vorschriften zu messen (BVerfG, Beschluss vom 28. Januar 1992 – 1 BvR 1054/91 -, BVerfGE 85, 214-219).
Fazit: Bis zur Grenze der baurechtlich unzulässigen Überbelegung muss der Vermieter auch deutlich kleinere Wohnungen dem Mieter anbieten. Vermieter, die eine Verletzung der Anbietpflicht vermeiden wollen, sollten vor diesem Hintergrund vorsorglich auch deutlich kleinere Wohnungen dem Mieter anbieten. Es ist Sache des Mieters, zu entscheiden, ob er es vorzieht in eine deutlich kleinere Wohnung zu ziehen oder ob er sich dann lieber etwas auf dem Wohnungsmarkt sucht. Gerade wenn es aufgrund der allgemeinen Wohnungsknappheit für den Mieter schwierig wird in der Umgebung eine bezahlbare Wohnung zu finden, kann es ein berechtigtes Interesse sein, dann zumindest weiterhin eine kleinere Wohnung nutzen zu können.
c. Anbietpflicht auch für freiwerdenden Wohnungen
Umstritten ist auch die Frage, ob der Mieter Wohnungen, die erst durch den die Umsetzung des Eigenbedarfs frei werden, anbieten muss. Ob er zum Beispiel die Wohnung anbieten muss, die ihm zu klein ist und die aufgrund seines Eigenbedarfswunsches nach Einzug in die vom Mieter derzeit bewohnte Wohnung frei werden würde.
Rechtsentscheid Oberlandesgericht Karlsruhe: Die Anbietpflicht bezieht sich auch auf die zum Tausch zur Verfügung stehende und von dem Vermieter noch bewohnte eigene Wohnung des Vermieters (RE OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 – 3 REMiet 2/92).
05.02.2015
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