Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung.
3. Reichweite der Anbietpflicht
Die Frage der Reichweite der Anbietpflicht ist unter zwei Aspekten relevant. Zum einen ist die Frage, ob der Vermieter in räumlicher Sicht jede in seinem Bestand befindliche freie Wohnung anbieten muss oder nur Wohnungen zum Beispiel im Haus, im Stadtbezirk oder in der Stadt? Zum anderen ist die Frage relevant unter dem Gesichtspunkt inwieweit Wohnungen angeboten werden müssen, die entweder viel teurer, viel größer, viel kleiner usw. als die bisherige Mietwohnung sind.
a. Reichweite in räumlicher Hinsicht (Entfernung von der bisherigen Wohnung)
Teilweise wird die Anbietpflicht nur auf Wohnungen im selben Haus beschränkt. Das ist zu eng.
Amtsgericht Tiergarten: Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich nur auf vergleichbare Wohnungen in dem Haus, in dem sich die von der Eigenbedarfskündigung betroffene Wohnung befindet, nicht auf andere Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters (AG Tiergarten, Urteil vom 13. Januar 2011 – 8 C 66/10 -, juris).
Der Bundesgerichtshof beschränkt die Anbietpflicht auf Wohnungen im selben Haus oder derselben Wohnanlage.
Bundesgerichtshof: Die Anbietpflicht beschränkt sich auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung. Die Anbietpflicht dient dem Ziel, dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen. Dagegen besteht ihr Zweck nicht darin, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung die ihn belastende Wohnungssuche abzunehmen (BGH, Urteil vom 09. Juli 2003 – VIII ZR 276/02 -, juris).
Teilweise wird die Anbietpflicht aber auch weiter gefasst, so auf den gesamten Stadtbezirk.
Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin: Die Pflicht des Vermieters eine Ersatzwohnung anzubieten, ist auf eine in der näheren Umgebung gelegenen Wohnung begrenzt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine in einem anderen Stadtbezirk liegende freie Wohnung aus seinem Bestand anzubieten (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 24. August 2000 – 107 A/99, 107/99 -, juris).
Landgericht Berlin: Eine Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter eine (freie oder freiwerdende) Ersatzwohnung aus seinem eigenen Wohnungsbestand anzubieten, besteht grundsätzlich nur dann, wenn die Ersatzwohnung in räumlicher Nähe zu der gekündigten Wohnung (gleicher Stadtbezirk) liegt (LG Berlin, Urteil vom 21. September 1999 – 64 S 113/99 -, juris).
Noch weiter gehen einige Instanzgerichte, wenn sie die Anbietpflicht auf die nähere Umgebung der Wohnung ausdehnen.
Das Amtsgericht Köln für eine Verwertungskündigung: Will eine Genossenschaft das Mietobjekt abreißen, muss sie im Hinblick auf die genossenschaftliche Mitgliedschaft im Rahmen der bestehenden Rücksichtnahmepflicht dem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist freiwerdende Wohnungen auch dann anbieten, wenn sie sich nicht in der selben Wohnanlage, sondern in der näheren Umgebung befinden. (AG Köln, Urteil vom 22. März 2013 – 208 C 465/12 -, juris).
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