Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
3. Vortrag zu den Ursachen
Verteilung der Darlegungs- und Beweislast:
Hinsichtlich der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist zumindest bei den Amtsgerichten immer wieder zu beobachten, dass vorschnell die Frage der Lüftung durch die Mieter und damit etwaigem Mit- bzw. gar Alleinverschuldens in Angriff genommen wird. Das ist zwar unrichtig:
Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Mangel der Mietsache in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt. Erst wenn dies nachgewiesen ist, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass er diesen Mangel nicht zu vertreten hat (LG Osnabrück, Urteil vom 19. Oktober 2011 – 1 S 203/10 -, juris). Die Nachweispflicht des Vermieters entfällt nur dann, wenn nach den Umständen nur noch eine Ursache aus dem Risikobereich des Mieters in Betracht kommen kann (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 536 Rn 218).
Trotzdem sollte man sich in seinem Vortrag bereits darauf einstellen. Es empfiehlt sich ein vorsorglicher Vortrag zur Nutzung der Wohnung, insbesondere zum Lüftungsverhalten.
Falsch: Der Kläger hat die Wohnung regelmäßig gelüftet.
Richtig: Der Kläger hat mehrmals täglich, mindestens einmal morgens, einmal bei Rückkehr von der Arbeit gegen 17:30 Uhr und einmal vor dem zu Bett gehen sämtliche Fenster der Wohnung für mindestens 5, im Sommer 10 Minuten, vollständig geöffnet. Sein bei ihm regelmäßig zu Besuch weilender Bruder Herr Alfred Weißbescheid beschwerte sich mehrfach bei ihm, dass er jedes Mal erkältet wäre, wenn er bei ihm zu Besuch gewesen sei. Das Lüftungsverhalten kann auch von der Nachbarin des Klägers Frau Antonia Neugierig, die ebenfalls regelmäßig zu Besuch war und vom Kläger Tipps für ihr eigenes Lüftungsverhalten erhielt (auch die Nachbarin hatte regelmäßig mit Schimmelpilz zu kämpfen) bezeugt werden.
Beweis: Zeugnis des Herrn Alfred Weißbescheid, ladungsfähige Anschrift
Zeugnis der Frau Antonia Neugierig, ladungsfähige Anschrift
Der Kläger hatte im Übrigen keinerlei Nutzungsverhalten, welches einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung begründet. Es gibt keine Aquarien und Grünpflanzen. Der Kläger duscht und badet niemals, da er regelmäßig das in der Nachbarschaft befindliche Sportstudio nutzt.
Beweis: wie vor
Des Weiteren sollten zusätzliche Indizien vorgetragen werden, die auf Baumängel schließen lassen, zum Beispiel Schimmelpilzprobleme des Vormieters bzw. der Nachbarn, Wassereinbrüche in das Haus, Rohrbrüche, Baumaßnahmen oder behördliche Sanktionen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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