Ab dem 1. Oktober 2013 gilt die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) und die damit verbundene Sperrfrist von 10 Jahren für Eigenbedarfskündigungen in allen Berliner Bezirken. Dieser verlängerte Kündigungsschutz gilt bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigenbedarfswohnung. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin
Was bedeutet die Sperrfrist:
Nachdem eine an einen Mieter überlassene Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist, ist es dem Erwerber erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist gestattet, sich auf berechtigte Interessen – wie Eigenbedarf oder die Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung – zu berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Möchte man also eine vermietete Wohnung erwerben, um sie in naher Zukunft selbst zu nutzen, muss man abgesehen von den sonstigen zu erfüllenden Voraussetzungen die geltende Sperrfrist abwarten. Anderweitige Vereinbarungen im Rahmen des Mietvertrages sind unwirksam – der Schutz ist absolut.
Laut der gesetzlichen Regelungen (§ 577a BGB) liegt die Sperrfrist bei drei Jahren. Jedoch kann der Gesetzgeber der Länder diese auf bis zu zehn Jahre erhöhen, was nun einheitlich für ganz Berlin geschehen ist.
§ 577a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
…
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(§ 577a BGB in der Fassung vom 11.3.2013)
Bisher gültige Rechtslage in Berlin:
Für die Bezirke Mitte, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg galt bereits seit 1. September 2011 eine erweiterte Sperrfrist für Kündigungen. In den übrigen Bezirken fand noch die dreijährige gesetzliche Kündigungssperrfrist Anwendung. Hier gilt nun auch die verlängerte Frist und eine Eigennutzung wird damit erst langfristig denkbar.
Neue Rechtslage ab dem 1. Oktober 2013:
Die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren gilt aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite488) für Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend veräußert wurden. Beginn der Frist ist die erste Veräußerung und dabei die Eintragung des Käufers nach der Umwandlung als Eigentümer im Grundbuch.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Möchte man eine Eigentumswohnung erwerben und plant diese selbst zu nutzen, stellt man oft fest, dass vermietete Objekte in Ballungsräumen wie Berlin oft wesentlich günstiger sind als unbewohnte. Kommt man dann auf die Idee ein unvermietetes Objekt zu erwerben und dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen, sind einige Hürden zu überwinden.
Wenn nach der Vermietung an den jetzigen Mieter und vor Veräußerung an den erstmaligen Erwerber die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, ist der Mieter zehn Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Diese Hürde kann aufgrund des absoluten Schutzes der Sperrfrist nicht vor Ablauf der zehnjährigen Frist nicht umgangen werden.
Daher sollten unbedingt vor Erwerb der Wohnung die genannten Bedingungen durch Einsicht in den Mietvertrag bzw. Einsicht in die Teilungserklärung aufgeklärt werden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen wurde nun für Mieter in ganz Berlin deutlich erhöht. Betroffen sind zwar lediglich Wohnungen, die in Eigenbedarfswohnungen umgewandelt wurde, jedoch sind es gerade diese Wohnungen, die auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden.
Es galt zwar bereits vorher der Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete” – gemäß § 566 BGB tritt der Käufer einer Wohnung mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mietvertrag besteht somit fort. Versucht der Vermieter dennoch, sie zum Abschluss eines neuen Mietvertrages zu bewegen, sollte dies genau geprüft werden. Unterschreibt man einen neuen Vertrag, gibt es kein zurück und man ist an die neuen Regeln gebunden.
Außerdem ist das Vorkaufsrecht des Mieter (§ 577 BGB) zu beachten, was dem Mieter bei Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung unabdingbar zusteht. Voraussetzung ist hier allerdings ebenfalls, dass das Wohnungseigentum nach Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wurde. Verkauft der Eigentümer die Wohnung, so hat der Mieter das Recht, durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes, das Eigentum statt des Dritten mit den gleichen Rechten und Pflichten wie der Dritte, also mit identischem Inhalt des Kaufvertrages abzuschließen.
Berlin, den 1.10.2013
Was können wir für Sie tun?
Wir beraten und vertreten Vermieter im Zusammenhang mit dem Kauf von Eigentumswohnungen. Hierbei beraten wir zum einen zum Inhalt und Abschluss des Kaufvertrages (Fallstricke bei der Vertragsgestaltung, Haftung für Mängel, Sicherung der Käuferrechte). Wir beraten auch zu Chancen und Risiken des Erwerbs von vermietetem Wohnungseigentum zu Eigennutzung. Wir wickeln den Erwerb gemeinsam mit Ihnen ab und vertreten und beraten Sie auch im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung und einer später möglicherweise notwendig werdenden Räumungsklage.
Wir beraten und vertreten Mieter im Zusammenhang mit der Kündigung ihrer Mietwohnung. Wir helfen Ihnen Kündigungen des Vermieters bestmöglich zu begegnen und für den Fall, dass gegen die Kündigung wirksam nichts zu unternehmen ist, durch Gestaltung einer Aufhebungsvereinbarung, zumindest die wirtschaftlichen Folgen bestmöglich ab zu federn (Abfindung, Umzugsbeihilfen, Regelungen zu den Schönheitsreparaturen und zu etwaigen Schadensersatzansprüchen).
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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