Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015, Aktenzeichen VIII ZR 242/13.
Ausgangslage:
Der Bundesgerichtshof hat am 18.3.2015 seine bisherige Rechtsprechung zu den Möglichkeiten einer Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter umfassend revidiert. Dabei kam auch die Quotenabgeltungsklausel zum wiederholten Male auf den Prüfstand.
Quotenabgeltungsklausel “im Eimer”, egal ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird
Wenn ich die Entscheidungen des Gerichtshofs richtig verstehe, bisher liegen lediglich Pressemeldungen vor, dürfte die Quotenabgeltungsklausel nunmehr wohl komplett vom Tisch sein.
Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Bundesgerichtshof ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach “starren” Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Vermieter aufgepasst: Finger weg von der Quotenabgeltungsklausel!
Mit dieser Entscheidung ist endgültig geklärt, dass die Quotenabgeltungsklausel dem Vermieter nicht hilft. Ich habe immer davon abgeraten, solche Klauseln zu verwenden. Nunmehr sollten Vermieter dies künftig unbedingt unterlassen. Die Abgeltungsklausel hilft nicht mehr, sie könnte aber sogar die Wirksamkeit der gesamten Überwälzung der Schönheitsreparaturen gefährden.
Mieter: Bei Forderungen des Vermieters wegen Schönheitsreparaturen immer erst anwaltlich beraten lassen.
Es dürfte künftig nur noch sehr wenige (oder gar keine) Fälle mehr geben, in denen Forderungen des Vermieters nach Schönheitsreparaturen nicht zumindest mit guten Erfolgsaussichten begegnet werden kann. Wurde die Wohnung ohne gleichwertigen Ersatz unrenoviert übergeben, sind Schönheitsreparaturen auf keinen Fall mehr geschuldet. Der Ersatz muss in jedem Fall wertmäßig den Kosten für eine Renovierung entsprechen. Es reicht also nicht mehr aus, wenn der Mieter einen halben Monatsmietzins erlassen bekommt und dafür die ganze Wohnung streichen soll.
9.4.2015
Aktuelle Urteile zum Thema Schönheitsreparaturen vom Bundesgerichtshof vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
VIII ZR 185/14
LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2014 – 65 S 388/13
AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12
VIII ZR 242/13
LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13
AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11
VIII ZR 21/13
LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12
AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11
Karlsruhe, den 18. März 2015
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
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