Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen
Zum Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12.7.2013 (VIII ZR 285/129), von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen
Ausgangslage:
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Pflicht der Instandhaltung der Wohnung, also die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Jedoch kann im Rahmen des Mietvertrages diese Verpflichtung auf den Mieter umgelegt werden, der dann seinerseits die Verpflichtung zur Vornahme derartiger Reparaturen hat. Bei der Formulierung entsprechender Klauseln sollte jedoch sorgfältig vorgegangen werden. Denn häufig führt der Versuch, möglichst viele Kosten auf den Mieter umzulegen, zur Unwirksamkeit der Klausel. Die Folge ist dann, dass die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wieder an den Vermieter zurück fällt.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Um eine derartige Klausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall (Urteil vom 12.7.2013, VIII ZR 285/129). Die Vereinbarung in dem entsprechenden Mietvertrag sah vor, dass der Vermieter einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes einholen konnte und der Mieter dann nach den Quotenklauseln die Kosten für die Schönheitsreparaturen anteilig zahlen sollte. Laut Medienberichten wurde die Klausel vom Bundesgerichtshof als unwirksam angesehen wurde und hatte zur Folge, dass die Umlegung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam wurde.
Bewertung:
Um das Urteil detaillierter bewerten zu können, muss man die genaue Begründung abwarten. Jedoch sind so genannte Quotenklauseln regelmäßig sowieso unwirksam, was allerdings zunächst dazu führt, dass die jeweilige Quotenklausel unwirksam ist. Dies bedeutet für den Mieter, dass er nur renovieren muss, wenn Schönheitsreparaturen tatsächlich fällig sind. Nach Angaben der Medienberichte war im vorliegenden Fall jedoch die gesamte Überwälzung unwirksam, was ein sehr positives Ergebnis für den Mieter wäre, der dann nichts zahlen bzw. renovieren müsste.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Ratsam ist, die Pflichten des Mieters im Mietvertrag nicht zu hoch anzusetzen. Entfernt man sich zu weit von den gesetzlichen Regelungen, droht das Risiko letztendlich gar nichts zu erhalten. Daher ist es empfehlenswert, sich an Formulierungen zu halten, die bereits durch den Bundesgerichtshof abgesegnet wurden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wenn man Schönheitsreparaturen ausführt, sollte stets darauf geachtet werden, dass man zum einen überhaupt dazu verpflichtet ist und zum anderen die Arbeiten fachgerecht erfüllt werden. Wird die Arbeit im Nachhinein vom Vermieter bemängelt, hat dies schon häufig dazu geführt, dass Mieter doppelt streichen bzw. zahlen mussten.
12.7.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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