Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 -, juris). Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Stetig steigende Mieten in bestimmten Gebieten, lassen Vermieter oftmals auf die verschiedensten Ideen kommen, um Mieter loszuwerden und daraufhin die Miete erhöhen zu können. Grund dafür ist, dass in bestehenden Mietverhältnissen die Miete nur sehr begrenzt erhöht werden kann. Es wird dann u.a. mittels einer eigentlich zulässigen Eigenbedarfskündigung versucht, dem Mieter zu kündigen und daraufhin ohne Bindung an die Mietspiegel teurer weiter zu vermieten. Fliegt die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung auf, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu, was in einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs nochmals bestätigt wurde.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Die vertraglichen Pflichten eines Vermieters werden verletzt, wenn er die Kündigung des Mieterverhältnisses auf einen vorgetäuschten Eigenbedarf stützt oder der Mieter von ihm nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist über den Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert. (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 -, juris)
Bewertung:
Durch die Entscheidung des Gerichts wird klargestellt, dass der Wegfall des Eigenbedarfs auch dann offen gelegt werden muss, wenn er ursprünglich vorhanden und deshalb unter Umständen wirksam war. Ansonsten besteht ein grundsätzlicher Schadensersatzanspruch des Mieters, der dann z.B. die Umzugskosten, die Kosten für eine gegebenenfalls höhere Miete, die Renovierungskosten etc. umfasst.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Die Vortäuschung von Eigenbedarf kann sehr teuer werden, beispielsweise, wenn man dem Mieter über Jahre die höhere Miete in einer anderen Wohnung zahlen muss. Selbst wenn tatsächlich Eigenbedarf vorhanden ist, gelten dafür strenge Anforderungen. Eine Prüfung durch einen Experten ist daher ratsam, da verlorenen Räumungsprozesse allemal teurer werden als eine vorherige Beratung.
Fachanwaltstipp Mieter:
Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten Sie zügig prüfen, ob dagegen etwas wirksam zu unternehmen ist. Nur mit einem Räumungstitel kann der Vermieter Sie auf die Straße setzen. Dafür ist jedoch zunächst Klage zu erheben. Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.
09.09.2013
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