Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 %
Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Die meisten Mietverträge geben die Wohnfläche präzise an oder setzten ein ca. vor eine exakt berechnete m²-Zahl.
In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass eine Nachmessung ergibt, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist, als die Wohnflächenangabe im Mietvertrag.
Dass dies fatale Konsequenzen für den Vermieter hat, entschied jüngst wieder der Bundesgerichtshof (BGH) – übrigens in ständiger Rechtsprechung. Selbst wenn die Wohnflächenangabe mit einem ca. relativiert wird, muss der Vermieter den gesamten (!) Mietzins für den überhöhten Teil der Miete seit Beginn der Mietzeit zurückzahlen, falls die Abweichung mehr als 10 % der im Vertrag angegebenen Wohnfläche ausmacht. Unerheblich ist dabei, wann der Mieter den Vermieter über die Abweichung in Kenntnis gesetzt hat. Unerheblich ist auch, ob der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs nachweisen kann; dieser wird bei einer Abweichung um 10 % von den Gerichten so angenommen. Neben der Miete müssen auch Kaution und alle Betriebskostenabrechnungen nachberechnet werden.
Bundesgerichtshof aktuell: Dies gilt auch für vermieteten möblierten Wohnraum (Urteil vom 2.3.2011, Az.: VIII ZR 209/10). Das Landgericht Berlin hatte das in einer Entscheidung vom 13.7.2010 (Az.: 65 S 28/10) noch anders gesehen.
In seiner jüngeren Rechtsprechung stellt der Bundesgerichtshof auch klar, dass eine Abweichung der m²-Zahl von über 10 % dann keine Konsequenz für den Vermieter hat, wenn der Mietvertrag ausdrücklich klar stellt, dass m²-Angaben wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen und dass der räumliche Umfang der Mietsache sich aus der Anzahl der vermieteten Räume ergibt.
Fachanwaltstipp Mieter: 1.) Schauen Sie in Ihren Vertrag, ob dort eine m²-Angabe zur Festlegung der Wohnfläche angegeben ist. 2.) Messen Sie Ihre Wohnung nach! Falls Sie Schrägen, Pfeiler oder zum Teil tief liegende Decken in Ihrer Wohnung haben, lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche Konsequenzen dies für Ihre Wohnungsgröße hat. Die Wohnflächenverordnung gibt hierüber einen ersten Überblick. Unter Umständen sind bei Vertragsabschluss Fehler gemacht worden, für die Sie über Jahre überhöhte Miete zahlen mussten.
Fachanwaltstipp Vermieter: Übernehmen Sie bei Vertragsabschluss nicht die im Teilungsplan oder in den Bauplänen angegebenen m²-Zahlen. Lassen Sie die Größe der Wohnung bei Bezugsfertigkeit nachmessen – am besten von einem Gutachter. Gibt es Streit wegen überhöhter Wohnflächenangaben, kann es auf jeden cm² ankommen. Die 10 %-Grenze ist absolut; es gibt dort keinen Toleranzrahmen. Nach dem aktuellen Urteil des BGH ist es auch zulässig die Gewährleistung für die Wohnfläche durch eindeutige Vertragsregelung auszuschließen. Eine entsprechende Vertragsklausel sollte von einem Fachmann vorbereitet werden.
24.06.2011
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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