Wann kann ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden?

§ 543 Abs. 1 BGB regelt allgemein, dass ein Mietverhältnis von Mieter und Vermieter aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden kann. Der wichtige Grund wird dabei leider nicht genau definiert. Es heißt im Gesetzestext lediglich, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Mieter können also außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Gebrauch der Mietsache nicht oder nicht rechtzeitig gewährt wird oder wieder entzogen wird (gem. § 543 II Nr. 1 BGB). oder wenn von der Mietsache erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen für den Mieter ausgehen, z. B. bei starkem Schimmelbefall oder Schadstoffbelastungen. Weitere Gründe sind eine starke Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft, Bedrohung oder Beleidigung des Mieters durch den Vermieter oder Personen in seinem Umfeld sowie erhebliche Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs wie z. B. unzumutbare Raumtemperatur durch Heizungsausfälle im Winter bzw. starke Hitzeentwicklung im Sommer.

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht für den Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet oder unbefugt einem Dritten überlässt. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Miete bedeutet in diesem Zusammenhang die Kaltmiete zuzüglich den als Pauschale bzw. als Vorauszahlungen ausgewiesenen Betriebskosten. Gemäß § 569 Abs. III Nr. 1 BGB gilt der Rückstand bei Mietverhältnissen über Wohnraum dann als nicht unerheblich, wenn er den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt (Ausnahme: bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch). Nach den Änderungen der diesjährigen Mietrechtsnovelle gilt eine außerordentliche Kündigung auch dann, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages, welcher der zweifachen Monatsmiete entspricht, in Verzug ist (§ 569 Abs. 2a BGB). Weitere Gründe für eine solche Kündigung sind wiederholte und nachhaltige Verletzungen der Hausordnung durch den Mieter (wenn dadurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird) und ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter z. B. bei teilgewerblicher Nutzung.

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Christina Vollmer
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