Seminarveranstaltung in den Räumlichkeiten der Immo Campo GmbH & Co. KG am 21.03. 2013 zum Thema: Wie bindend ist der vertraglich geregelter Beschaffenheitsvertrag und die Leistungsbeschreibungen bei Bauverträgen?
“Bauverträge, Regelungen der Bauausführung und den damit verbundenen Leistungsbeschreibungen und der vertraglich geregelte Beschaffenheitsvertrag sollen neben klaren Regeln, Vereinbarungen und mangelfreien Fertigstellung der Immobilie auch zum Frieden zwischen den Vertragspartnern beitragen. Doch leider kommt es immer wieder zu Missverständnissen und Störungen, die dann oftmals gerichtlich geklärt werden müssen”, eröffnet Immobilienkaufmann Michael Lutz das Seminar für Bauherrn, Investoren, Mitarbeiter und weitere Interessierte.
Die Berliner ImmoCampo Handels GmbH & Co. KG, geleitet von dem seit 1983 in der Branche tätigen Immobilienkaufmann Michael Lutz, erarbeitet maßgeschneiderte Strategien, rund um das Thema “Wohnen”. Durch Erfahrung, Zuverlässigkeit und Engagement stehen die Immobilien, deren Bauqualität und deren Sanierungsmaßnahmen im Fokus und werden auf die persönlichen Bedürfnisse, unter Berücksichtigung der Standortentwicklung, den wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmendaten für die Kunden, zugeschnitten.
Welche Verpflichtungen sind einzuhalten?
Immobilienkaufmann Michael Lutz: “Viele Unternehmer kennen das Problem und rechtlich müssen sich die Gerichte häufig mit einem auftretenden Sachverhalt in der Rechtsbeziehung zwischen Erwerber und Bauträger auseinander setzen. Die Frage nach dem wann eine Mangelhaftigkeit vorliegt und wie dann entschieden werden kann muss oftmals entschieden werden. Welche Bedeutung und Auswirkung eine Abweichung von der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung hat?”
Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte folgenden Fall (Aktenzeichen 4U 160/08 vom 29.05.2009) zu entscheiden:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte eine Bauträgerin mit der Errichtung einer Wohnungsanlage. Die Wohnungen wurden an die einzelnen Eigentümer veräußert. Nach der Fertigstellung wurden Mängel am Objekt festgestellt. Unter anderem wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft gerügt, dass für die Verrohrung entgegen der Baubeschreibung nicht Kupfer, sondern Titanzink verwendet worden ist. Die Bauträgerin berief sich darauf, dass Kupfer und Titanzink für die geplante Verrohrung in technischer Hinsicht vollkommen gleichwertig seien.
Zudem stützte sich die Bauträgerin auf den zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag, in dem es unter anderem hieß: “Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.” Nach Auffassung der Bauträgerin lag angesichts dieser vertraglichen Regelung kein Mangel vor, wenn von dem ausdrücklich im Vertrag aufgeführten Baustoff abgewichen wird und für den alternativen Baustoff die technische Gleichwertigkeit nachgewiesen werden kann.
Der Beschaffenheitsvertrag ist bindend?
Immobilienkaufmann Michael Lutz hierzu: “Rechtlich ist festgelegt, dass die Vertragspartner sich an den Beschaffenheitsvertrag halten müssen auch wenn die tatsächliche Ausführung wirtschaftlich und technisch besser oder sinnvoller ist als die vertraglich vereinbarte. Die Begründung dieser Entscheidung legt den Schwerpunkt darauf, dass sich die Mangelhaftigkeit einer Werkleistung nicht rein objektiv-funktionsbezogen beurteilen lässt. Der geschuldete Werkerfolg wird von den Vertragsparteien festgelegt und diese Festlegung der Parteien stellt die sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung dar. Sobald von dieser Beschaffenheit Abweichungen entstehen, stellt dies laut der Entscheidung grundsätzlich schon einen Mangel dar.
Achtung – Vorsicht ist geboten!
Immobilienkaufmann Michael Lutz hierzu: “Vorsicht ist geboten, denn auch für kleine, unerhebliche Abweichungen gilt diese Entscheidung. In der Praxis bedeutet das, dass die vereinbarte Beschaffenheit rechtlich gilt und nicht einfach geändert werden kann. Wie in diesem Fall ausdrücklich bestimmt worden war, dass die Verrohrung aus Kupfer herzustellen ist, darf nicht eigenmächtig Titanzink verwendete werden auch wenn technisch und wirtschaftlich Vorteile auf der Hand liegen, liegt hier eindeutig eine Abweichung von der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung – und damit ein Mangel – vor. Der Gesetzgeber legt ganz klar fest, dass für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit es auch nicht darauf ankommt, ob die tatsächliche Ausführung wirtschaftlich und technisch besser oder sinnvoller ist als die vertraglich vereinbarte.”
Eine rege Diskussion zum Thema und reichlich Erfahrungsaustausch unter den Teilnehmern schloss sich dem Seminar an. Dieses Fallbeispiel macht deutlich, wie wichtig klare vertragliche Regeln zum Wohle und zur Zufriedenheit aller beitragen und durch die Gesetzgebung eindeutig der Rahmen zum Vertragen von Partnern vorgegeben wird.
V.i.S.d.P.:
Michael Lutz
Immobilienkaufmann
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Immo Campo Handels GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin, besteht aus einem Team von Immobilienspezialisten, die darauf spezialisiert sind Trends auszuwerten, in Anlageentscheidungen umzusetzen, gleich ob global oder einzeln, zur Kapitalanlage oder Eigennutzung, ob steuer-oder renditeorientiert . Seit unserer Gründung steht Immo Campo für Kontinuität und erarbeitet maßgeschneiderte Konzepte, ganz individuell abgestimmt auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten. Weitere Informationen unter: www.immocampo.de
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