Kaufvertrag über Schrottimmobilien rückabwickeln und Schadensersatz bekommen
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Aufgrund ihrer Spezialisierung auf Fälle aus dem Bankrecht und Kapitalmarktrecht kann sie ihren Mandanten rechtliche Beratung sowie Hilfestellung durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht auf höchstem Niveau bieten. Da es bei Schrottimmobilien oftmals um die finanzielle Existenz geht, sollten sich Betroffene bei der Auswahl ihrer Rechtsanwälte ausschließlich an erfahrene Spezialisten wenden.
Bundesweite Tätigkeit und Vertretung in ganz Deutschland
Die Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte vertritt Geschädigte bundesweit. Die für den einzelnen Fall erforderlichen Unterlagen können per E-Mail, Fax oder auf dem Postweg zugesandt werden. Für ein persönliches Gespräch stehen die Rechtsanwälte auch persönlich in den Kanzleiräumlichkeiten oder telefonisch zur Verfügung. Ebenfalls ist Kontakt durch Videoanruf per Skype möglich. Ein Besuch vor Ort ist für die Bearbeitung des Falles jedoch regelmäßig nicht erforderlich.
Was sind Schrottimmobilien?
Als sog. Schrottimmobilien werden minderwertige Immobilien (Häuser oder Eigentumswohnungen) bezeichnet, die den Erwerbern – oftmals unter Vorspiegelung falscher Tatsachen und auf betrügerische Weise – zu einem Kaufpreis deutlich über dem tatsächlichen Wert verkauft wurden. In der Regel haben Geschädigte (meist private Verbraucher) ca. einen doppelt so hohen Kaufpreis gezahlt als die Immobilien tatsächlich wert sind. Man spricht hierbei auch von sog. “sittenwidrigen Überteuerung”. Diese Immobilien sind regelmäßig – wenn überhaupt – nur “pinselsaniert” (d.h. oberflächlich und mit möglichst geringem Aufwand / geringen Kosten) oder befinden sich in einer schlechten Lage. Vielfach haben die Geschädigten die Immobilie sogar nie besichtigen können, sondern wurden lediglich durch Musterwohnungen oder Vorführwohnungen geführt oder haben sogar nur einen Prospekt (bzw. “Hochglanzprospekt”) erhalten.
Der Vertrieb und die Opfer von Schrottimmobilien
Seit Beginn der 90er Jahre wurden in ganz Deutschland hunderttausende private Kapitalanleger durch Schrottimmobilien geschädigt. Dabei läuft der Verkauf dieser Immobilie fast immer nach demselben Schema ab:
Die Kontaktaufnahme erfolgt zunächst über (unaufgeforderte) telefonische Anrufe (sog. Cold-Calls) oder die Kunden werden auf einem Parkplatz z.B. vor einem Kaufhaus angesprochen. Inhalt dieser Gespräche sind zunächst z.B. Meinungsumfragen zum Thema “Steuern sparen”. Dem potentiellen Kunden wird dabei versprochen, dass seine Steuerlast erheblich gesenkt werden kann und gleichzeitig ein Termin für ein Beratungsgespräch vereinbart, welcher in der Regel in der Wohnung der Betroffenen stattfindet. Bei diesem Termin werden u.a. Originalunterlagen (z.B. Bausparverträge, Einkommenssteuerbescheide etc.) zur Prüfung der Steuersparmöglichkeiten von den Vermittlern mitgenommen.
Danach findet ein zweiter Termin statt, in dem den Betroffenen das Ergebnis der Vermögensanalyse mit teils unüberschaubaren und zum Teil falschen Berechnungsbeispielen präsentiert wird. Das Ergebnis dieser Analyse ist stets dasselbe: mit dem Erwerb einer Immobilie lassen sich – angeblich – Steuern sparen. Eine Kopie dieser Rechnungsbeispiele erhalten die Kunden dabei oft nicht.
Verkaufsgespräche – Immobilie trägt sich von alleine bzw. mit geringer Zuzahlung
Ganz wesentlicher Bestandteil jedes “Verkaufsgesprächs” ist die Argumentation der Vermittler, dass sich die Immobilie durch die verringerte Steuerlast sowie die zu erzielende Miete quasi selbst trägt bzw. von den Kunden nur eine geringe monatliche Zuzahlung von z.B. 50,00 Euro zu leisten ist. Dabei bieten die Vermittler den oftmals überrumpelten Kunden zugleich auch den passenden Kreditvertrag (z.B. von der Deutsche Bank, der Deutsche Kreditbank oder GMAC Bank (Adaxio) zur Finanzierung der Immobilie an, der oftmals schon vorausgefüllt ist und von den Kunden nur noch unterschrieben werden muss.
Diese von den Vermittlern versprochene Kostentragung trifft jedoch mitnichten zu. Oftmals lassen sich nur deutlich geringere Mieteinnahmen erzielen oder diese bleiben ganz aus, weil die Immobilie aufgrund ihres Zustandes und/oder ihrer Lage tatsächlich nicht vermietbar ist. Auch bleibt die Steuerersparnis des Öfteren aus oder fällt deutlich geringer aus als zuvor berechnet, weil die Immobilie entgegen den – falschen – Angaben der Vermittler z.B. nicht unter Denkmalschutz steht und Sanierungsausgaben nicht in entsprechender Höhe steuerlich berücksichtigt werden können. Auch der versprochene Wertzuwachs tritt nicht ein.
Kann der Kaufpreis ein Indiz von Schrottimmobilien sein?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2009 erstmals entschieden, dass der bezahlte Kaufpreis, soweit dieser über dem 14-fachen der Nettojahreskaltmiete (sog. Ertragswert nach der vereinfachten Maklerformel) liegt, ein deutliches Indiz für eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises sein kann. Natürlich müssen auch hier die einzelnen Umstände wie der Zustand und die Lage berücksichtigt werden.
Wann liegt sittenwidrige Überteuerung und damit Nichtigkeit des Kaufvertrages vor?
In der Regel ist der Kaufvertrag sittenwidrig, wenn der darin vereinbarte Kaufpreis der Immobilie den Ertrags- bzw. Verkehrswert um mehr als 90 % übersteigt.
Bespiel: Eine Immobilie mit einem tatsächlichen Wert von 50.000,00 Euro wird zu einem Kaufpreis von mehr als 95.000,00 Euro verkauft.
Weiterveräußerung der Schrottimmobilien oftmals nur mit Verlusten
Der Verkauf von Schrottimmobilien ist regelmäßig nur mit Hinnahme von erheblichen finanziellen Verlusten möglich. Oftmals kann ein Verkaufspreis von nur 50 % der vom Geschädigten zuvor gezahlten Summe erzielt werden. Da die finanzierende Bank in aller Regel eine Grundschuld als Sicherheit auf die Immobilie eintragen lässt, ist ein Verkauf zudem erst dann möglich, wenn das noch zur Rückzahlung offene Restdarlehen zugleich mit abgelöst wird, was die Geschädigten von Schrottimmobilien vor weitere finanzielle Schwierigkeiten stellt. Alleine der Verkaufspreis der Immobilie reicht hierfür in der Regel nicht einmal ansatzweise aus, es müssen weitere finanzielle Mittel beschafft oder eine Anschlussfinanzierung auf die Beine gestellt werden.
Welche Ansprüche haben durch Schrottimmobilien Geschädigte und gegenüber wem können sie diese geltend machen?
Als Anspruchsgegner kommen zuerst die Vermittler und Verkäufer der Immobilie in Betracht. Haben diese über den überhöhten Kaufpreis nicht vor Abschluss des Kaufvertrages aufgeklärt (was regelmäßig der Fall ist) oder zu hohe Steuerersparnis oder Mietzahlungen versprochen, können sich diese gegenüber dem Geschädigten schadensersatzpflichtig gemacht haben.
Aber auch die finanzierende Bank kommt als ein möglicher Anspruchsgegner in Betracht. Diese führt in der Regel vor Vergabe des Darlehens eine sog. Beleihungswertermittlung der Immobilie durch. Stellt sie im Zuge dieser Prüfung fest, dass der von ihr zu finanzierende Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie in sittenwidriger Weise übersteigt, klärt den potentiellen Darlehensnehmer darüber aber nicht auf, macht sie sich ebenfalls schadensersatzpflichtig.
Ein weiterer möglicher Anspruchsgegner ist der den Kaufvertrag beurkundende Notar. Die notariell zu beurkunden Immobilienkaufverträge werden in den Schrottimmobilienfällen in aller Regel nach dem zweiten oder gar ersten Beratungsgespräch geschlossen. Der tatsächliche Ablauf ist so, dass die potentiellen Käufer von den Vermittlern nach dem Beratungsgespräch im Vermittlerfahrzeug direkt zum Notar gefahren werden und dort den Kaufvertrag unterschreiben. Ganz offensichtlich dient dies dazu, die Käufer unter enormen Druck zu setzen und sie zur Unterschrift zu bewegen. Hierbei hat der Notar eine Schutzfunktion. Er ist nämlich gesetzlich dazu verpflichtet, sich bei den Käufern zu erkundigen, ob ihnen der zu unterschreibende Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor der Unterschrift zur Ansicht vorlag. Hintergrund ist der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz der Verbraucher vor spontanen Entscheidungen beim Immobilienkauf, welche nicht selten den finanziellen Ruin der Verbraucher zur Folge haben können. Der Verbraucher soll Gelegenheit erhalten, den Vertrag zuhause und in Ruhe durchzulesen und sich ggfls. (Rechts-) Rat einzuholen. Unterlässt daher der Notar die Frage nach dieser Zwei-Wochen-Frist oder beurkundet er den Kaufvertrag trotz der Nichteinhaltung, macht er sich gegenüber den Käufern schadensersatzpflichtig. Der Notar haftet jedoch nur subsidiär, d.h. nachrangig, nachdem alle anderen möglichen Anspruchsgegner vorrangig in Anspruch genommen worden sind.
Ob nun ein Anspruch gegen die Vermittler, den Verkäufer, die Bank oder den Notar gegeben ist, hat stets dieselben Rechtsfolgen: Der zum Schadensersatz Verpflichtete muss den Geschädigten alle Kosten erstatten, die ihnen im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstanden sind. Diese sind z.B. Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Tilgungsleistungen auf das Darlehen, Hausgeldzahlungen, Sonderumlagen etc. Im Gegenzug müssen sich die Geschädigten die von ihnen im Laufe der Jahre vereinnahmte Kaltmiete als Vorteil anrechnen lassen. Des Weiteren muss der Anspruchsgegner die Geschädigten von allen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag freistellen und bekommt hierzu Zug-um-Zug das Eigentum an der Schrottimmobilie übertragen. Ziel ist es stets, die Geschädigten finanziell so zu stellen, wie sie gestanden hätten, wenn sie die Schrottimmobilie nie erworben hätten.
Sie haben Fragen? Wir beraten Sie gerne.
Die u.a. auf Schrottimmobilienfälle spezialisierte Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm berät Sie im Zusammenhang mit Schrottimmobilien und diversen Vertrieben sowie den diesbezüglichen Finanzierungen. Wir prüfen in einer persönlichen Beratung (per Telefon oder vor Ort), ob Sie mit Aussicht auf Erfolg Ihre Ansprüche durchsetzen können und zeigen Ihnen mögliche Vorgehensweisen auf. Auch unterstützen wir Sie bei einem gegebenenfalls notwendigen Verkauf Ihrer Immobilie und der dafür notwendig Anschlussfinanzierung.
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