Eigenbedarf: Der Vermieter macht sich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 -, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Ausgangslage:
Rasant steigende Mieten in den Innenstadtlagen lassen manchen Vermieter verzweifeln. Im bestehenden Mietverhältnis kann die Miete nur äußerst begrenzt erhöht werden. Der Mietspiegel ist hier oft eine Bremse, die im bestehenden Mietverhältnis nicht umgangen werden kann. Manche Vermieter kommen auf die Idee, die an sich zulässige Eigenbedarfskündigung dazu zu benutzen, den alten Mieter aus dem Mietverhältnis herauszubekommen um dann (ohne Bindung an die Mietspiegel) teuer neu vermieten zu können. Wird dies später bekannt, hat der Mieter grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil noch einmal bekräftigt.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Vermieter verletzt seine vertraglichen Pflichten, wenn er eine Kündigung des Mietvertrages schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf stützt oder er den Mieter nicht über einen vor Ablauf der Kündigungsfrist eingetretenen Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert. (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 -, juris)
Bewertung:
Das Urteil zeigt, dass der Vermieter es selbst bei ursprünglich vorhandenem Eigenbedarf und einer Eigenbedarfskündigung die deshalb unter Umständen wirksam wäre, den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs dem Mieter offen legen muss. Andernfalls läuft er Gefahr sich schadensersatzpflichtig zu machen. Der Schaden umfasst z.B. die Umzugskosten, die Kosten für eine höhere Miete in der neuen Wohnung, die Kosten der Renovierung einer neuen Wohnung usw.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vorsicht mit vorgetäuschtem Eigenbedarf! Das kann sehr teuer werden. Unter Umständen muss man dem Mieter jahrelang die höhere Miete an einem anderen Standort ersetzen. Auch wenn der Eigenbedarf vorhanden ist, sind erhebliche Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung zu stellen. Lassen Sie sich hier von einem Experten beraten. Ein später verlorener Räumungsprozess wird allemal teurer als eine zuvor durchgeführte Beratung.
Fachanwaltstipp Mieter:
Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Prüfen Sie zunächst zügig, ob gegen die Kündigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem Räumungstitel auf die Straße setzen. Dafür muss er zunächst Räumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.
09.09.2013
Was können wir für Sie tun?
Sie sind Vermieter?
Wir beraten Sie bei der Erstellung einer wirksamen Eigenbedarfskündigung. Die Beratung kann auch online erfolgen. Senden Sie uns dazu einfach eine E-Mail an Berlin@recht-bw.de.
Soweit erforderlich vertreten wir Sie auch in einem später notwendig werdenden Räumungsrechtsstreit. Ebenso können wir für Sie Räumungsvergleiche aus.
Sie sind Mieter?
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beraten wir Sie zunächst zur Wirksamkeit. Auf Wunsch einen Räumungsvergleiche (Räumung gegen Zahlung einer Abfindung) mit dem Vermieter aus. Wir beraten Sie bei der Fertigung eines Widerspruchs und vertreten Sie in einem möglicherweise notwendig werdenden Räumungsprozess.
Wir vertreten Sie gegenüber störenden Nachbarn. Wir fordern den Nachbarn zur Unterlassung auf und setzen diese Forderung notfalls im Klagewege durch. Wir fordern den Vermieter dazu auf, seinen Pflichten nachzukommen und den Störer zur Unterlassung zu ermahnen. Notfalls setzen wir auch diese Forderungen gerichtlich durch. Wir prüfen ob ein Anspruch auf Minderung der Miete besteht und setzen auch diesen gegebenenfalls durch.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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