Die vielen Berlintouristen, die in privat angemieteten Ferienwohnungen übernachten, bewirken nicht immer eine Minderung der Miete in der Nachbarschaft. Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin
Übertriebener Lärm aus den beliebten Berliner Ferienwohnungen ist nicht nur für die Nachbarn ein Ärgernis. Auch die Vermieter sind von den zum Teil ausufernden Partys beeinträchtigt. Manch ein Mieter mindert die Miete wegen der Lärmbelästigungen. Gerichtlich anerkannte Minderungsquoten von 10-20 % sind für anhaltende Ruhestörung nämlich nicht selten.
Die Chance zur Durchsetzung einer Mietminderung gilt jedoch grundsätzlich nur für Altmieter, die eine Wohnung angemietet haben, bevor das Phänomen der Berliner Ferienwohnungen um sich gegriffen hat. Wer jetzt eine Wohnung in einem zentralen Berliner “Szenebezirk” anmietet, wird wohl damit rechnen müssen, dass der Berlintourismus fester Bestandteil seines Umfeldes sein wird. Der Neumieter wird sich wohl nur unter sehr außergewöhnlichen Umständen darauf berufen können, dass die Beeinträchtigung durch den Tourismus im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses für ihn nicht vorhersehbar war.
Durch Tourismus allein kann eine Wohnungsmiete nicht gemindert sein. Dies betonte das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 28.1.2011 (Aktenzeichen: 63 S 240/10). Die Anwohner müssen durch die Touristen in spürbarer Weise durch Lärm oder andere Widrigkeiten wegen der Berlintouristen beeinträchtigt sein. Allein die Tatsache, dass Touristen mit ihren Koffern den Hausflur hoch und runter laufen, reicht für eine Minderung grundsätzlich nicht aus.
Fachanwaltstipp Mieter: Zu raten ist in den allermeisten Fällen, die Miete trotz der Belästigungen erst einmal unter Vorbehalt voll weiter zu zahlen und sich die überzahlte Miete zu einem späteren Zeitpunkt beim Vermieter zurückzuholen. Der Mieter riskiert sonst, ungewollt in Zahlungsverzug zu geraten, wenn er die konkrete Beeinträchtigung seiner Wohnqualität später nicht nachweisen kann.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wer in einem Haus vermietet, in dem – wie in den zentralen Bezirken Berlins so häufig – auch an häufig wechselnde Feriengäste vermietet wird, hat häufig schlechte Karten. Denn die Eigentümer der Ferienwohnungen haben grundsätzlich das Recht, ihre Wohnungen auch an Kurzzeitbesucher zu vermieten. Wirksam unterbinden kann dies wohl nur eine entsprechende Reglung in der Teilungserklärung. Nachteilig für den Vermieter: Eine Mietminderung gilt unabhängig davon, ob es in der Macht des Vermieters steht, die Störung zu beseitigen.
3.7.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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