Der Vermieter darf nicht die auf die Instandsetzung entfallenden Kosten umlegen. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13.
Ausgangslage:
Wenn der Vermieter modernisiert, darf er die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umlegen. Nicht umlegen darf er die Instandsetzungskosten. Umstritten ist immer wieder, was das konkret für den jeweiligen Prozess, für die Darlegungs- und Beweislast und die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bedeutet.
Der Fall:
Eine Vermieterin hatte verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und je nach Baufortschritt insgesamt fünfmal die Miete erhöht. Im Prozess wurde dann vor allen Dingen um die formale Wirksamkeit der Mieterhöhungen gestritten. Der Bundesgerichtshof hat dies zum Anlass genommen, noch einmal einige grundsätzliche Ausführungen zum Problem zu machen.
Der Bundesgerichtshof:
Der Vermieter muss die Instandsetzungskosten in der Mieterhöhung angeben. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.
Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden. Der Vermieter darf grundsätzlich bei getrennten/trennbaren Maßnahmen auch einzelne Mieterhöhungserklärungen für die jeweilige Maßnahme abgeben, allerdings nur, soweit die Einzelmaßnahme auch abgeschlossen ist.
Im Prozess trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der abzuziehenden Instandsetzungskosten.
Lässt sich im Prozess der Anteil der Instandsetzungskosten nicht genau bestimmen, darf er vom Richter geschätzt werden (zulässig gemäß § 559 Abs. 2 BGB). Steht fest, dass eine Maßnahme (hier z. B.: die Dämmung der Außenfassade) eine Modernisierungsmaßnahme darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für Arbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft, steht mithin die Forderung dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Vermieter gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (Festhaltung BGH, 29. Mai 2013, VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584).
(BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13 -, juris)
Fachanwaltstipp Vermieter:
Der Bundesgerichtshof hat die Modernisierungsmieterhöhung sowohl hinsichtlich der Formalien, als auch hinsichtlich der prozessualen Durchsetzbarkeit weiter erleichtert. Trotzdem müssen Vermieter im Blick behalten, dass diese immer noch nicht unerheblich sind. Formale Fehler können auch weiterhin zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung und damit zu Mietausfällen führen.
Fachanwaltstipp Mieter:
Für Mieter ist es wichtig, bereits bei Erhalt der Ankündigung der Modernisierung tätig zu werden. Hier hat man noch alle Trümpfe in der Hand. Sind die Modernisierungsmaßnahmen erst einmal durchgeführt, kann man sich nur noch eingeschränkt gegen die Mieterhöhung verteidigen.
9.3.2015
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