Seit letzter Woche gibt es einen neuen Bericht über den Immobilienmarkt in Deutschland. Das Wort Überhitzung und Blasenbildung taucht nun öfters auf. Deshalb gehen wir der Frage nach, inwieweit sich die Immobilienpreisentwicklung in gefährliches Terrain bewegt und Blasenbildung droht.
Das Handelsblatt beruft sich in seinem Artikel vom 15.02.2013 auf Konstantin Kholodilin, Wissenschaftler am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin, welcher vor zwei Jahren für das Bundesfinanzministerium ein Frühwarnsystem entwickelt hat. Es schlägt Alarm, wenn sich am Immobilienmarkt eine Preisblase entwickelt. Wann sind die Preise zu stark gestiegen? Wann drohen sie einzubrechen, weil zu viele Wohnungen und Häuser angeboten werden und Käufer und Mieter die aufgerufenen Preise nicht mehr zahlen können?
Vor zwei Jahren war das Frühwarnsystem akademischer Natur, motiviert von den katastrophalen Zusammenbrüchen der Häusermärkte in den USA und Spanien. “Von einer Blase am Immobilienmarkt in Deutschland sprach 2011 noch niemand”, sagt Kholodilin. Nur drei Jahre zuvor, 2008, hatte er noch eine andere Studie publiziert: “Immobilienkrise? Warum in Deutschland die Preise seit Jahrzehnten stagnieren.”
Mittlerweile hat sich die Situation auf dem Deutschen Immobilienmarkt, insbesondere in den Metropolen München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Stuttgart deutlich geändert. Zuwächse von durchschnittlich +15% in den letzten 3 Jahren sind die Regel. In Top-Lagen, wie z.B. in Hamburg”s Alterlage und den Elbvororten sind Preissteigerungen von bis zu 50% in 3 Jahren sehr häufig anzutreffen.
Mittlerweile gibt es kaufwillige Interessenten die sich Gedanken machen, dass trotz der niedrigen Zinsen und der drohenden Inflation, ihr beabsichtigter Immobilienkauf bei einem möglichen Widerverkauf in einigen Jahren daselbe Geld wiederbringt. Um diese Frage beantworten zu können bedarf es einer genauen Analyse der Mikrolage der Immobilie.
Wichtig ist, wie ist das Verhältnis der Eigennutzer zu renditeorientierten Investoren? Denn wenn erst die Investoren die Anzahl der Eigennutzer übersteigen, entsteht eine Spekulationsblase, in der die Erwartung dass einige Jahre später Jemand die Immobilie zu einem höheren Preis erwirbt eingepreist wird.
Eine Weile kann die Spekulation gut gehen, doch sobald sich abzeichnet, dass die tatsächliche Nachfrage – bei Immobilien ist das die Nachfrage derer, die nicht von Wertsteigerung profitieren, sondern tatsächlich auch einziehen wollen – nicht mehr mit dem Interesse der Spekulanten mithält, brechen die Preise ein. Die Spekulanten müssen verkaufen, damit sie die Kredite für ihre leer stehenden Objekte zurückzahlen können.
Wichtig ist auch der Verschukdungsgrad der Haushalte. Am Beispiel USA und Spanien hat sich gezeigt dass sich Haushalte hoffnungslos überschuldet hatten, in der sicheren Erwartung dass die von ihnen erworbene Immobilie Jahre später eine deutliche Wertsteigerung verzeichnen wird. An eine reelle Rückzahlung des Kredits hat in den USA und Spanien keiner so richtig geglaubt.
Wie ist die Situation Deutschland? Tatsächlich haben die Deutschen pro Kopf aber nur drei Prozent mehr Geld als Kredit für Wohnung oder Haus aufgenommen als noch 2002. Über einen solch langen Zeitraum gesehen, ist der Zuwachs verschwindend gering. Außerdem sind die Kredite sehr viel leichter zu schultern, weil die verfügbaren Jahreseinkommen aller Haushalte viel stärker zugelegt haben.
Spuren großer Risikofreude finden sich selbst in den aktuellsten Daten der Immobilienfinanzierer nicht, im Gegenteil. So haben Käufer, die Kredite aufgenommen haben, im Dezember ihre Immobilien zu 78 Prozent beliehen. Das zeigt eine Auswertung der Kreditplattform Europace, über die etwa 15 Prozent aller privaten Immobilienfinanzierungen abgewickelt werden.
Welche regionalen Märkte bergen noch ein attraktives Chancen- / Risikoverhältnis?
Laut einer Studie der Wirtschaftswoche schneiden die Mittelstandszentren in den wirtschaftlich prosperierenden Bundesländern gut ab. Diese sind z.B. Münster, Ingolstadt, Nürnberg, Regensburg, Erlangen, Oldenburg, aber auch Kassel, Fulda und nicht zuletzt Dresden und Leipzig bieten noch ausreichend Entwicklungspotential. Alle vorgenannten Standorte eint, Standort einer Hochschule bzw. höheren Bildungseinrichtung und eine solide Basis an mittelständischen Unternehmen. Dies sorgt für einen großen Anteil von Eigennutzern mit nachhaltiger Einkommensentwicklung. Die Preisentwicklung der letzten Jahre war moderat, hat jedoch in 2012 Fahrt aufgenommen.
Blasenbildung in Deutschland? Diese Frage lässt sich mit Ausnahme einiger Standorte mit einem deutlichen NEIN beantworten. Wer sich in den Deutschen Mittelstandszentren nach einer Immobilie umschaut, kann nach wie vor eine gute Wertentwicklung erzielen.
Gesamter Artikel: Update III Immobilienpreisentwicklung Deutschland
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