Kündigung des Mieters durch den Vermieter wegen Körperverletzung und Beleidigung des Vermieters durch einen Besucher des Mieters. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Beschluss des Landgerichts Berlin vom 18.3.2013, AZ: 65 S 494/12.
Ausgangslage:
Nicht jeder Besucher des Mieters gefällt auch dem Vermieter. Vermieter versuchen in solchen Fällen zum einen gegenüber dem Besucher direkt vorzugehen (z.B. durch ein Hausverbot oder eine Unterlassungsklage). Zum anderen können sie auch Druck direkt auf den Mieter ausüben. Dies geschieht durch Abmahnung und gegebenenfalls eine fristlose Kündigung. Allerdings ist nicht jedes Fehlverhalten eines Besuchers ohne weiteres dem Mieter als eigener Pflichtverstoß zuzuordnen. Nur ein solcher Pflichtverstoß des Mieters würde den Vermieter allerdings zur Kündigung berechtigen.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 18.3.2013, AZ: 65 S 494/12:
Im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte der Besucher den Vermieter körperlich verletzt und zudem auch noch beleidigt. Zudem hatte der Besucher gegen ein Hausverbot des Vermieters verstoßen, welches allerdings zuvor gerichtlich aufgehoben worden war. Das Landgericht sah die darauf gestützte fristlose und auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses als unwirksam an. Es wollte sich der Vermieter wohl auch auf eine Zerrüttung des Mietverhältnisses berufen. Dieses Berufen sei ihm aber verwehrt, da er zuvor selbst teilweise unberechtigt Abmahnungen ausgesprochen habe.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Auch wenn der Vermieter im vorliegenden Fall unterlegen ist: Vermieter sind unverschämten Gästen des Mieters keineswegs schutzlos ausgeliefert. Gegenüber dem Gast können Sie ein Hausverbot verhängen und gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen. Hiergegen verstoßende Gäste machen sich unter Umständen sogar strafbar (Hausfriedensbruch). Daneben kann auch zivilrechtlich gegen den störenden Besucher (z.B. im Wege der Unterlassungsklage) vorgegangen werden. Auch gegenüber dem Mieter, der den Gast wissentlich und willentlich weiter empfängt kann der Vermieter aktiv werden. Nach vorheriger Abmahnung kommt auch die fristlose bzw. ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. Beachtet werden muss aber immer, ob das jeweilige Fehlverhalten dem Mieter wirklich zugerechnet werden kann. Bei einmaligen oder überraschendem Verhalten ist das sicher nicht der Fall.
Anders kann es sich allerdings darstellen, wenn der Mieter das Verhalten seines Besuches kennt und wissentlich in Kauf nimmt oder sogar noch provoziert.
Fachanwaltstipp Mieter:
Selbstverständlich haftet man als Mieter nicht ohne weiteres für Handlungen seiner Gäste. Trotzdem sollte man darauf achten, dass diese sich gegenüber dem Vermieter bzw. Mitarbeitern der Hausverwaltung, Hausmeistern, vom Vermieter beauftragten Handwerkern auch gegenüber den Angehörigen des Vermieters vernünftig verhalten. Wenn dies nicht sichergestellt werden kann, sollte man seinerseits dem Besucher lieber die Tür weisen. Andernfalls riskiert man eine Kündigung seines Mietverhältnisses.
Manchmal versuchen Vermieter auch durch ständige Provokationen eine Zerrüttung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Dem hatte das Gericht auch im vorliegenden Fall einen Riegel vorgeschoben. Trotzdem sollte man sich auch hier vorsehen. Streitigkeiten sollten sachlich geführt werden. Auch wenn der Vermieter seinerseits durch Vertragsverstöße provoziert: Bleiben Sie cool.
01.10.2013
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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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