Immobilienanschaffung zur Vermietung – wann lohnt sich ein Kauf?
(NL/1103661247) Nachdem ich ich an dieser Stelle beschrieben habe, was man unter Rendite versteht und die Problematik des oberflächlichen Begriffs der allgegenwärtigen Bruttorendite aufgezeigt habe, haben wir danach damit begonnen uns der aussagestarken Nettorendite zu nähern. Mit der schlichten Ermittlung der Nettorendite (übrigens auch ein zweckmäßiges Hilfsmittel für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie) werden viele teure Anfängerfehler vermieden
Nachdem wir beim letzten Mal wenigstens die Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt hatten, kamen wir zu folgendem Ergebnis:
Bei einer angenommenen Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 Prozent des Kaufpreises, realistisch veranschlagten Notar- und Grundbuchkosten von 2 Prozent sowie einer Maklerprovision von hier unterstellten 3,57 Prozent sieht die Rechnung folgendermaßen aus: Jahresnettomiete / (Kaufpreis Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch Makler) x 100 30.000,– / (500.000,– 25.000,– 10.000,– 17.850,– ) x 100 = 5,4 %.
Unter Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten sinkt die Rendite von 6 auf 5,4 Prozent. Das Objekt bleibt interessant. Nur die Renditeberechnung haben wir noch nicht abgeschlossen.
Wir können die Nettorenditenberechnung noch weiter verfeinern. Das erfordert schon ein bisschen Fachwissen, was aber nicht bedeutet, dass ein Laie das nicht könnte. Sie müssen nur wissen, was zu tun ist.
Bisher haben wir die simple Bruttorendite berechnet. Dann haben wir die Berechnung erstmals verfeinert, indem wir die Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt haben.
Bei einer vermieteten Wohnimmobilie können eine ganze Reihe von Nebenkosten oder Betriebskosten wie Straßenreinigung, Wasserversorgung, Entwässerung etc. auf die Mieter umgelegt werden, sofern die Mietverträge entsprechend formuliert sind. Das bedeutet, dass den Vermieter diese Kosten nicht belasten. Sie stellen für ihn einen durchlaufenden Posten dar.
Aber! Nicht alle Nebenkosten dürfen auf den Wohnraummieter abgewälzt werden
Quelle: Rechne mit Deinem Mieter ab Betriebskosten, die zweite Miete von Thomas Trepnau
Diese nicht umlagefähigen Kosten sind bei Wohnraum die Instandhaltungskosten und die Verwaltungskosten.
Sie müssen mit laufenden Belastungen für Verwaltung und Instandhaltung rechnen. Das schmälert den Ertrag und die Liquidität. Natürlich wirkt sich das auf die Rendite aus.
Genau einzuschätzen, wie der bauliche Zustand ist und welche Maßnahmen zu welchen Kosten erforderlich sind, ist für einen Laien nicht möglich.
Sie könnten einen Bausachverständigen hinzuziehen. Das wäre natürlich mit Kosten verbunden und zu diesem frühen Zeitpunkt im Entscheidungsprozess unverhältnismäßig.
Deshalb möchte ich Ihnen an dieser Stelle eine praktische Hilfe an die Hand geben. Die Peterssche Formel.
Die Peterssche Formel wird zur Abschätzung der Höhe der notwendigen, jährlichen Instandhaltungsrücklage von Wohngebäuden genutzt. Sie wurde empirisch ermittelt und beruht auf der Auswertung von statistischen Daten über die Instandhaltungskosten von Gebäuden und ist damit ein relativ zuverlässiges Instrument um die laufenden Kosten für den Werterhalt eines Wohngebäudes zu ermitteln. Nach dieser Methode müssen die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- oder Erschließungskosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert werden. Grundlage dieser Kalkulation ist die Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anfällt.
Beispiel:
Es wird von Herstellungskosten von 1.200,– pro Quadratmeter ausgegangen. Das Gebäude hat eine Fläche von 300 Quadratmetern. Nach der Formel berechnen sich die durchschnittlichen, jährlichen Instandhaltungskosten wie folgt:
1.200,– x 1,5/ 80 Jahre = 22,50 /Jahr/m²
22,50 x 300 m² = 6.750,–
6.750,– wären die nach der Petersschen Formel zu erwartenden jährlichen Instandhaltungskosten.
Quelle: Vermögenssicherung im Euro-Desaster, Der kritische Immobilienkurs von Thomas Trepnau
Ein Problem bei der Anwendung der Petersschen Formel kann die Ermittlung der Herstellungskosten sein. Während sie sich bei einem neu erstellten Gebäude leicht ausrechnen lässt, kann sie für Altbauten nur schwer abgeschätzt werden. Entsprechendes gilt auch für die Planung von Neubauten (für den Fall, dass vor Baubeginn die spätere, kontinuierliche Belastung für Instandhaltung ermittelt werden soll). Hinzu kommen regionale Preisunterschiede. Diese differieren in Deutschland vor allem zwischen den alten und neuen Bundesländern erheblich.
Wenn Sie Probleme damit haben, die Peterssche Formel anzuwenden, dann gibt es auch andere Verfahren die laufenden, mittleren Instandhaltungskosten abzuschätzen. So besagt eine grobe Faustregel, dass bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen ist.
Wir wollen unsere Nettorenditenberechnung mit dem Ergebnis der Petersschen Formel fortführen.
Es fehlen noch die laufenden Verwaltungskosten.
Wenn ein Verwalter beauftragt ist, dann können die Verwaltungskosten leicht mit einem Blick in den Verwaltervertrag ermittelt werden.
Verwalten Sie selbst, sind die Kosten vermutlich geringer. Unterschätzen sollten Sie den Verwaltungsaufwand dennoch nicht. Denken Sie nur mal An- und Abfahrten wegen Kontrolle, Winterdienst, Wohnungsmängeln, Insertionskosten für Neuvermietung etc.
Als Faustregel für die Selbstverwaltung können Sie von 3 % der Nettomiete ausgehen.
Bei einer angenommenen Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 Prozent des Kaufpreises, der 500.000,– beträgt, realistisch veranschlagten Notar- und Grundbuchkosten von 2 Prozent sowie einer Maklerprovision von hier unterstellten 3,57 Prozent sieht die Rechnung folgendermaßen aus: Jahresnettomiete / (Kaufpreis Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch Makler) x 100
30.000,– / (500.000,– 25.000,– 10.000,– 17.850,– ) x 100 = 5,4 %
Die voraussichtlichen laufenden jährlichen Instand-haltungskosten nach der Petersschen Formel betragen 6.750,– .
Jährliche Verwaltungskosten: 3 % von 30.000,– der Jahresnettomiete: 900,–
(Jahresnettomiete Instandhaltung Verwaltung)/ (Kaufpreis Notar/Grundbuch GrESt. Makler) x 100
(30.000,– – 6.750,– – 900,– ) / (500.000,– 25.000,– 10.000,– 17.850,– ) x 100 = 4,0 %.
Unter Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten, laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sinkt die Rendite im Beispiel von anfänglichen 6 auf 4,0 Prozent. Im Vergleich zu Kapitalmarktzinsen bleibt das Objekt noch interessant. Nur die Renditeberechnung haben wir noch immer nicht abgeschlossen.
Was passiert, wenn die Miete oder ein Teil der Miete ausfällt? Die Auswirkungen auf die Renditeberechnung daraus zeige ich im nächsten Beitrag.
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