Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Bei der Kalkulation möglicher Renditen, bei ihren Überlegungen zum Erwerb von vermieteten Immobilien oder solchen, die für eine Vermietung vorgesehen sind ebenso wie bei Überlegungen zur sicheren Geldanlage wird gern folgender Umstand außer Acht gelassen: Das deutsche Mietrecht insbesondere im Bereich der Wohnraummiete ist Mieterschutzrecht.
Der Vermieter ist hinsichtlich der Ausübung seiner Rechte erheblichen Restriktionen unterworfen. Der Eintritt in die Vermieterstellung ist zudem mit erheblichen Verpflichtungen verbunden. Diese können zwar größtenteils auf eine Hausverwaltung delegiert werden; die wirtschaftlichen Folgen einer Auseinandersetzung mit dem Mieter sind allerdings immer vom Vermieter zu tragen. Das betrifft z.B. regelmäßig den Mietausfall wegen Minderungen der Miete durch den Mieter, Kosten für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, wirtschaftlichen Einbußen im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung aber auch Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen mit dem Mieter.
Die Artikelserie “Mietrecht aus Investorensicht” soll potenziellen Investoren einen Überblick darüber verschaffen, welche Risiken, aber auch welche Chancen das deutsche Mietrecht für Vermieter von Immobilien bereithält und Lösungsansätze für häufig auftretende Probleme aufzeigen. Ausdrücklich nicht beabsichtigt ist eine systematische und erschöpfende Darstellung des Mietrechts.
Insbesondere im Wohnraummietrecht ist es beim Immobilienkauf regelmäßig von entscheidender Bedeutung, ob das Objekt vermietet ist oder freisteht. Selbst wenn der Erwerber das Objekt nicht selbst nutzen will, kann ein (seit langem bestehender) Vertrag mit einem Altmieter die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie erheblich einschränken. Was ist hier zu beachten?
1.Erwerb von vermieteten Objekten
Hier gilt im gesamten Mietrecht der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 ff, § 578 ff).
Beispiel: Investor A erwirbt Räumlichkeiten in einem Bürogebäude. Der Mietvertrag trägt die Überschrift “Gewerberaummietvertrag”. In den Zusatzvereinbarungen auf Seite 36 des Vertrages heißt es unter Punkt 29: Der Mieter M ist zur Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnraum berechtigt. Der Mietvertrag ist auf zehn Jahre befristet. Die Befristung endet am 31.12.2012. A verlangt am 1.1.2013 von M die Räumung des Objekts. M verweigert dies mit dem Hinweis darauf, dass er die Räume seit Jahren vertragsgemäß und mit Kenntnis des Vermieters als Wohnräume nutzen und die gewerbliche Nutzung nur einen der insgesamt sechs Räume umfasst.
Das bedeutet, dass der Erwerber in die Position des Veräußerers als Vermieter einrückt und sämtliche Rechte und Pflichten übernimmt, obwohl er auf deren Ausgestaltung keinen Einfluss hatte. Er sollte diese daher genau kennen. Dafür ist es nicht ausreichend, den Mietvertrag zu lesen, da auch mündliche abweichende Vereinbarungen mit dem Mieter wirksam sein können. Regelungen im Mietvertrag können wiederum wegen der gesetzlichen Vorschriften unwirksam sein.
2. Erwerb von nichtvermieteten Objekten
Hier ist der Erwerber in seinen künftigen Handlungen deutlich freier. Insbesondere im Bereich des Wohnraummietrechts kann er sich z.B. auch im Wohnraummietrecht bei der Mietzinsbestimmung am maximal Erzielbaren orientieren.
Probleme treten hier in der Praxis erstmals bei Vertragsschluss auf. Im Wohnraummietrecht sind viele vertragliche Regelungen wegen entsprechender entgegenstehender gesetzlicher Vorschriften unwirksam. Im Gewerbemietrecht kann die Unkenntnis der Rechtsprechung dazu führen, dass der Vermieter sich z.B. im Vertrauen auf den Bestand eines Mietvertrages späteren Überraschungen ausgesetzt sieht.
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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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