Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin
Eigenbedarfskündigung trotz Unwirksamkeit einer Befristung für den Zeitraum der ursprünglich vorgesehenen Befristung ausgeschlossen. BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 -, juris.
Ausgangslage:
Bei der Begutachtung der Frage, ob der Vermieter sich mit einer Eigenbedarfskündigung vom Mieter trennen kann, ist zunächst einmal der Mietvertrag heranzuziehen. Enthält dieser einen wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, hat der Vermieter keine Chance den Mieter loszuwerden. Im vorliegenden Fall enthielt der Wohnungsmietvertrag eine mehrfache Befristung. Die Befristung war allerdings unwirksam. Die Frage war nun, ob während der unwirksamen Befristung die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ausgeschlossen ist. Der Vermieter hatte zunächst damit argumentiert, dass das unwirksam befristete Mietverhältnis wie ein unbefristetes Mietverhältnis zu behandeln sei und daher die Eigenbedarfskündigung problemlos möglich wäre. Vor dem Landgericht hatte er damit auch Recht bekommen. Der Bundesgerichtshof sah die Sache anders.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteile vom 12. Juli 1989 – VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. März 2012 – VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die Lücke hier dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.
(BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 -, juris)
Bewertung:
Wie bereits die anders lautende Entscheidung des Landgerichts zeigte, kann man die Frage auch anders bewerten. Ob die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit der Befristung wirklich einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erklärt hätten, erscheint äußerst fraglich. Häufig wird allein deshalb befristet, weil der Vermieter meint, er könne nach Ablauf der Befristung die Mietsache für sich nutzen. Die wirksame Befristung von Wohnraummietverhältnissen ist äußerst kompliziert und geht gerade von Laien praktiziert häufig daneben. Anzunehmen, der Vermieter hätte einen Kündigungsausschluss gewollt, obwohl er eigentlich eine erleichterte Beendigung des Mietverhältnisses anstrebte, ist zwar mieterfreundlich, aber auch etwas konstruiert.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Die vorliegende Entscheidung zeigt erneut, wie wichtig es ist bei der Befristung von Wohnraummietverhältnissen sorgfältig vorzugehen. Andernfalls wird in der Praxis oft das Gegenteil erreicht. Aber auch bei der Prüfung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung ist Vorsicht geboten. Insbesondere, wer den Erwerb von Eigentum beabsichtigt um es später selbst nutzen zu können, sollte sich hier über die Möglichkeiten und Erfolgsaussichten einer Eigenbedarfskündigung vorab genau unterrichten. Dafür ist es unbedingt erforderlich den (vollständigen) Mietvertrag und etwaige Nebenabreden dazu zu kennen. Andernfalls gibt es später böse Überraschungen.
Fachanwaltstipp Mieter:
Manchmal kann auch eine unwirksame Regelung von großem Nutzen sein. Hier hat Sie dem Mieter die Wohnung gerettet. Nichtsdestotrotz sollte man sich darauf nicht ohne weiteres verlassen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Befristung eines Wohnraummietvertrages wirksam.
21.8.2013
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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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