D.A.S. Stichwort des Monats Februar: Schriftform beim Gewerbemietvertrag

Wann sind die Formvorschriften gewahrt?

Der Gewerbemietvertrag unterliegt nicht dem bekannten Mietrecht für Wohnräume. Bei ihm ist eine weit größere Vertragsfreiheit vorhanden, auch ist der Mieterschutz deutlich geringer ausgeprägt. Formularmietverträge sind dementsprechend für gewerbliche Mietobjekte nicht zu empfehlen – sie enthalten meist nicht die Details, welche für das konkrete Objekt geregelt werden müssen. Wichtig ist eine vorherige Prüfung des Vertragsinhaltes – ggf. durch einen erfahrenen Rechtsanwalt. Gewerbemietverträge werden häufig für einen bestimmten, festen Zeitraum abgeschlossen. Eine frühere Kündigung ist meist nicht vorgesehen. Aber: Mietverträge für längere Zeit als ein Jahr, die nicht schriftlich geschlossen werden, gelten als unbefristete Mietverträge und dürfen nach Ablauf eines Jahres regulär gekündigt werden (§ 550 BGB). Bei Gewerbemietverträgen wäre dann eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB). Wichtig ist also die Beachtung der Schriftform. Dies ist nicht immer so unproblematisch wie es scheint. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt drei Gerichtsurteile zum Thema “Schriftform beim Gewerbemietvertrag” vor.

Fall 1: Gesellschaft bürgerlichen Rechts – ein Stempel für alle?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wollte einen gewerblichen Mietvertrag für zehn Jahre abschließen. Die GbR bestand aus 15 Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern. Bei Vertragsunterzeichnung erschien nur ein Gesellschafter. Er unterschrieb den Mietvertrag und drückte daneben einen Stempel der GbR auf das Papier. Alle Beteiligten waren zunächst zufrieden. Nach einigen Jahren wollten die Gesellschafter jedoch den Mietvertrag vor Ablauf der zehn Jahre kündigen. Als der Vermieter ihnen dies verweigerte, beriefen sie sich darauf, dass durch den Stempel die Schriftformerfordernis nicht eingehalten worden sei: Es hätten alle 15 unterschreiben müssen. Der Mietvertrag sei damit unbefristet und mit gesetzlicher Frist kündbar. Der Bundesgerichtshof war jedoch anderer Ansicht: Zwar seien grundsätzlich alle Unterschriften erforderlich gewesen. Hier sei jedoch mit dem Stempel der GbR ein Zusatz hinzugefügt worden, aus dem sich ergebe, dass der unterzeichnende Gesellschafter berechtigt sei, die anderen zu vertreten. Damit sei die Schriftform gewahrt und der Vertrag fest für zehn Jahre abgeschlossen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2013, Az. XII ZR 35/11

Fall 2: Hotel mit Schriftformvorsorgeklausel
Hier ging es um die Vermietung eines Hotels mit Tiefgarage. Es existierte ein schriftlicher Mietvertrag über 20 Jahre. Während des Mietverhältnisses kam es zu Kontroversen u. a. wegen der Höhe der Miete. Die Mieterseite kündigte im Jahr 2009 und berief sich darauf, dass die Schriftform nicht eingehalten worden sei: So sei die Mietsache im Mietvertrag nicht ausreichend konkret beschrieben worden, auch habe es mündliche Nebenabreden zum Vertrag gegeben. Es handle sich damit um einen unbefristeten Vertrag mit ordentlicher Kündigungsmöglichkeit. Das OLG Hamm stellte sich auf die Seite des Vermieters: Der Mietvertrag sei formwirksam abgeschlossen worden und gelte für 20 Jahre. Der Mietgegenstand sei hinreichend genau beschrieben, mündliche Nebenabreden seien nicht feststellbar.
Das Gericht verwies auch auf die im Mietvertrag enthaltene Schriftformvorsorgeklausel. Diese lautete: “Den Vertragspartnern sind die besonderen Formerfordernisse der §§ 578, 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genüge zu tun und bis zu diesem Zeitpunkt den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.” Selbst wenn hier also Schriftformmängel bestanden hätten, dürften sich die Parteien dem Gericht zufolge darauf nicht berufen. Die Klausel sei wirksam und könne auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendet werden. Das Gericht wies jedoch auf anderslautende Urteile anderer Gerichte hin, deren Meinung in diesem Punkt es nicht teilte.
Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 26.04. 2013, Az. 30 U 82/12

Fall 3: Mietvertrag mit GmbH
Für eine GmbH als Mieterin hatte eine Person mit dem Zusatz “i.V.”, also “in Vertretung” den Mietvertrag unterschrieben. Auch hier wollte die Mieterseite vorzeitig kündigen – unter Berufung auf einen Mangel der Schriftform. Nach Ansicht der Mieter ging aus der Unterschrift nämlich nicht hervor, welchen der beiden im Vertrag genannten Vertreter der GmbH der Unterzeichnende denn nun seinerseits habe vertreten wollen. Für einen formwirksamen Vertragsabschluss sei noch mindestens eine weitere Unterschrift der im Vertrag genannten Vertretungsberechtigten nötig gewesen. Der Bundesgerichtshof schloss sich dieser Meinung nicht an. Falls der Unterzeichner nicht zur Unterschrift bevollmächtigt gewesen sei, sei dies irrelevant, weil die GmbH nämlich seinen Vertragsabschluss nachträglich stillschweigend genehmigt habe – durch Zahlung der vereinbarten Miete. Ob er zur Unterzeichnung bevollmächtigt gewesen sei, habe mit der Schriftform nichts zu tun. Die Schriftform sei auch durch eine Unterschrift “in Vertretung” gewahrt. Da der Unterzeichner seine Unterschrift in die Zeile für den Mieter gesetzt habe, sei klar, für wen er habe unterzeichnen wollen. Er habe damit für die GmbH und nicht in Untervollmacht für irgendeinen Vertretungsberechtigten unterschrieben.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.09.2007, Az. XII ZR 121/05
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