– Seminar bei der Aestas Campus Immobilien AG, Berlin
von Holger Schöne
Im Rahmen von Fortbildungsveranstaltungen in den Räumen der Berliner Aestas Campus Immobilien AG fand eine Informationsveranstaltung zum Immobilienrecht statt. Die Aestas Campus Immobilien AG ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf Vermittlung und Verkauf von Immobilien spezialisiert hat. Sehr kompetente Beratung und Marktkenntnis sind unerlässlich für Anleger, Investoren, Interessierte und Mitarbeiter. Dieses Thema “Bankenhaftung und Immobilienrecht” ist topaktuell. Hintergrund ist, dass Immobilien häufig in einem Maße überteuert angeboten worden sind, dass sich auch Haftungsansprüche gegenüber Banken stellen.
Dipl.- Kfm. Christian Sommerfeld hierzu: “Manchmal begegnen uns Kunden, die haben extrem überteuert gekauft. Es geht dann nicht um die Qualität der Wohnung, sondern über den Preis. Die Rechtsordnung verbietet solche Geschäfte als sittenwidrig. Ungefähr gilt: bei mehr als dem Doppel-ten des Kaufpreises ist ein Vertrag unwirksam und kann angefochten werden.”
Interessant ist ein neues Urteil hierzu; die MAC-Bank / Paratus GmbH darf nicht vollstrecken, sittenwidrige Überteuerung einer Eigentumswohnung war bankbekannt. In einem stark diskutiertem Urteil hat das Oberlandesgericht Dresden am 28.06.2012 die Vollstreckung der ehemaligen GMAC-Bank, nunmehr Paratus GmbH gegen einen Schrottimmobilienkäufer untersagt (9 U 1758/11). Die Begründung des Oberlandesgerichts: Der GMAC-Bank war die sittenwidrige Überteuerung des Kaufobjektes bekannt. Das OLG greift dabei die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf (Urteil v. 29.04.2008 – XI 221/07), nach welcher die Bank einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Anleger auch dann hat, wenn sie die Risiken des Vorhabens erkennen konnte und ihr die wesentliche Verschiebung zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie bekannt sein müsste.
Als Gast schilderte Rechtsanwalt Röhlke den Fall: “Im konkreten Fall betrug der Kaufpreis der Schrottimmobilie 190.000,00 EUR, der von einem Sachverständigen im Rahmen einer Beweisaufnahme ermittelte Verkehrswert lag allerdings nur bei 106.000,00 EUR. Bei einer derart krassen Kaufpreisüberhöhung geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Kaufvertrag sittenwidrig ist. Hierfür muss auch die Bank einstehen, wenn ihr diese Sittenwidrigkeit bekannt war oder sie diese unschwer hätte erkennen können. Solche Fälle sind mir auch bekannt. Das OLG stellte bei der Entscheidung auch darauf ab, dass der Kaufpreis zu 100% von der GMAC-Bank finanziert würde und nicht von dem Anleger ein Eigenkapital i. H. v. 20% oder mehr erbracht werden müsste, wie dies üblicherweise erfolgt. Nach Ansicht des Oberlandesgerichtes hat die GMAC-Bank damit aus der Sicht des Anlegers eine Gewähr dafür übernommen, dass die Darlehenssumme und der Verkehrswert der Immobilie ungefähr gleichwertig seien. Da die GMAC-Bank vor Auszahlung des Darlehens auch gegenüber dem Anleger erklärt hat, das Finanzierungsangebot stehe unter dem Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses, konnte der Anleger davon ausgehen, dass die GMAC-Bank die Wohnung tatsächlich besichtigt hat und auch den Wert der Wohnung mit der Höhe des Darlehens ungefähr als gleichwertig erachtet.
Im Prozess hatte die Bank dann vorgetragen, die Bewertung der Immobilie nur in ihrem eigenen Interesse und im Interesse des Bankensystems vorgenommen zu haben, aber eine ernsthafte Prüfung nicht durchgeführt zu haben. Aus Sicht des OLG lässt dies nur den Schluss darauf zu, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befasste Mitarbeiterin der GMAC-Bank ihre Augen vor der Erkenntnis einer sittenwidrigen Überteuerung bewusst verschlossen haben. Dies steht nach der Rechtsprechung auch des BGH einer Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleich.”
Dies sind keine Einzelfälle, immer wieder zerstören so genannte “schwarze Schafe” mit ihrem wirt-schaftlich und ethisch unkorrekten Handeln den guten Ruf der Immobilienbranche und setzen ihren Stempel drauf.
Dipl.-Kfm. Christian Sommerfeld: “Wir schulden uns und unseren Kunden Fairness; derartige Prakti-ken sind unzulässig und führen natürlich dazu, dass ein Unternehmen am Ende des Tages in die Insolvenz geführt werden muss. Langfristige Zufriedenheit der Kunden ist wesentlich wichtiger als solche Abzockmethoden. Wir bitten unsere Mitarbeiter in der täglichen Arbeit und im Kontakt mit den Kunden und Interessierten Augen und Ohren zu öffnen um gegen Fälle wie den geschilderten Fall vor dem Oberlandesgericht vorzugehen.”
V.i.S.d.P.:
Volker Schöne
Redakteur
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