Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe, Beschluss vom 27. Juli 2012 – 9 S 23/11 -, juris).
Ausgangslage:
Der Mieter muss inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend machen, also innerhalb eines Jahres nach Zugang der Betriebskostenabrechnung. Andernfalls ist er mit seinen Einwendungen ausgeschlossen. Eine abstrakte Beanstandung der gesamten Nebenkostenabrechnung ohne konkrete Begründung der einzelnen Beanstandungen reicht zur Wahrung der Einwendungsfrist nicht aus.
Für eine formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ist es unerheblich, ob diese rechnerisch korrekt oder in gesetzlich zulässiger Weise ergangen ist, da allein maßgeblich ist, dass der Mieter den vom Vermieter gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann.
Gelangt der Mieter dabei zu dem Ergebnis, dass die Abrechnung inhaltlich unrichtig ist, stellt sich die Frage, ob der Mieter eine neue Abrechnung verlangen kann.
Anspruch auf Neuberechnung, Korrekturabrechnung?
Das Landgericht ist der Meinung, dass der Mieter bei inhaltlicher Unrichtigkeit der Abrechnung eine neue Abrechnung verlangen kann (LG Itzehoe, Beschluss vom 27. Juli 2012 – 9 S 23/11 -, juris).
Mir erscheint ein solcher Anspruch vor dem Hintergrund der sonstigen Rechtsprechung zumindest fraglich. Die Folge wäre, dass der Mieter gegebenenfalls auch mit einem Zurückbehaltungsrecht an dem Nachforderungsbetrag oder sogar an den laufenden Vorauszahlungen seiner Forderung auf Neuberechnung Nachdruck verleihen könnte. Ich rate daher zur Vorsicht. Mit Sicherheit kann der Mieter aber seinerseits die falschen Positionen herausrechnen und Nachforderungsbeträge der Abrechnung entsprechend korrigieren oder, soweit die Abrechnung ein Guthaben ausweist, ein entsprechend höheres Guthaben einfordern.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Die Anforderungen der Rechtsprechung an eine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sind, jedenfalls was den Bundesgerichtshof betrifft, gering. Umgekehrt sind die Anforderungen an den Mieter, was seine Verständnismöglichkeiten einer an sich wenig verständlichen Betriebskostenabrechnung betrifft, enorm hoch. Vermieter sind an sich also in einer recht guten Position, zumal die Motivation insbesondere der Amtsgerichte, sich mit Betriebskostenabrechnungen kritisch auseinanderzusetzen gelegentlich nicht sehr hoch ist. Da der geringe Streitwert oft nicht berufungsfähig ist, bleibt es dann gelegentlich bei einem für den Mieter sehr unbefriedigenden Ergebnis.
Fachanwaltstipp Mieter:
Entscheiden Sie unbedingt zeitnah nach Zugang der Betriebskostenabrechnung, ob und wie sie sich gegenüber dem Vermieter verhalten. Wenn Sie gegen die Abrechnung vorgehen, sollten Sie dies zeitnah und professionell tun. Pauschale Rügen führen dazu, dass, jedenfalls nach Ablauf der Einwendungsfrist vom einem Jahr, gegen die Abrechnung wirksam nichts mehr unternommen werden kann.
16.12.2014
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