Geplanter neuer Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Thema offene Immobilienfonds.
Die Bundesregierung hat einen aktuellen Gesetzentwurf vorgelegt. Falls dieses Vorhaben zu geltendem Recht in Deutschland werden sollte, würden die offenen Immobilienfonds einer weitaus stärkeren Regulierung unterworfen werden wie bisher. Im Folgenden werden die wesentlichen Inhalte kompakt beleuchtet.
Geplante Regulierungen in Bezug auf Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
Was die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen anbetrifft, so ist die Ausgabe nach der derzeitigen Gesetzgebung täglich möglich. Der neue Gesetzentwurf sieht vor, schon in den Anlagebedingungen Ausgabetermine festzulegen, womit die Handlungsflexibilität sinken würde. Der Entwurf sieht ferner vor, maximal 4 Ausgabetermine pro Kalenderjahr möglich zu machen. Hierbei ist ein zeitlicher Abstand von 3 Monaten angedacht, Ausgabe- und Rücknahmetermin sollen übereinstimmen. Die aktuelle Rechtslage erlaubt es, Rücknahmen von Anteilen börsentäglich abzuwickeln. Wird das geplante Gesetzesvorhaben umgesetzt, so soll nur noch ein Mal pro Jahr eine Rücknahme von Anteilen möglich werden (dementsprechend mit einem Abstand von 12 Monaten). Vorgesehen im Entwurf ist des Weiteren eine Mindesthaltedauer von Anteilen von 24 Monaten. Die Rückgabe soll nur noch unter Berücksichtigung einer 12-monatigen Kündigungsfrist möglich sein. Die Freigrenze über 30.000 Euro pro Kalenderjahr wurde im neuen Gesetzesentwurf gestrichen. Für den Privatanleger würden offene Immobilienfonds somit unattraktiver, da sich dieses Finanzprodukt nach der angestrebten Reform nicht mehr für laufende Ein- bzw. Auszahlungen eignen würde. Jeglicher flexibler Handlungsspielraum ginge verloren.
Etwaige Auswirkungen auf die Liquidität
Der vorgelegte Gesetzentwurf des Bundeskabinetts sieht vor, max. 49% des Wertes der Sondervermögens bzw. Fonds in liquide Mittel anzulegen. Ein ausreichender Betrag muss für die Rücknahme von Anteilen verfügbar sein. Dieser Betrag muss aus dokumentierten Berechnungen (Liquiditätsmanagement) hervorgehen. In Bezug auf die Vorschrift zur Höchstliquidität sieht der vorgelegte Entwurf keine Vorhaltung einer Mindestliquidität von 5 % für Immobilien-Sondervermögen mehr vor. Hier soll die Verpflichtung greifen, bis zum Rückgabetermin einen ,ausreichenden’ Betrag bereitzuhalten. Die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft muss in diesem Kontext überprüfbare sowie dokumentierte Berechnungen anfertigen.
Zu anvisierten Neuerungen bei Bewertungsverfahren
Momentan besteht die Pflicht eine Immobilie durch einen Sachverständigenausschuss alle 12 Monate bewerten zu lassen. Eine zusätzliche Bewertung ist nur im Falle der Änderung wesentlicher Bewertungsfaktoren vorgesehen. Die Bundesregierung plant nun, dass externe Berater eine Bewertung vornehmen müssen, dies je in einem Zeitraum von 3 Monaten vor einem Ausgabetermin. Die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft muss für besagten externen Bewerter nachweisen, dass er spezifische Berufsanforderungen erfüllen kann. Abschlussprüfer sollen die Bewertungen von Immobilien-Gesellschaften übernehmen. Durch diese angestrebten Reformansätze der schwarz-gelben Bundesregierung sollen letztlich Transparenz und Vertrauen wieder gestärkt werden. Dieser Aspekt ist für Anleger sicher nicht von Nachteil, wohl aber die oben angeführten Vorhaben, die zu deutlichen Flexibilitätseinbußen führen.
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Bundesregierung legt neuen Gesetzentwurf vor, für eine stärkere Regulierung bei offenen Immobilienfonds.
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