Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage
Ein genereller Ausschluss der Tierhaltung in der Wohnung findet sich nach wie vor in einigen Mietverträgen. Ob ältere Vertragsformulare, die von dem Vermieter dabei genutzt werden, noch im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung stehen, erscheint zweifelhaft.
Generelle Verbote der Tierhaltung im Mietvertrag unzulässig
Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris) ergibt sich die Unwirksamkeit folgender Klauseln in Mietverträgen:
genereller Ausschluss der Tierhaltung,
genereller Ausschluss der Katzenhaltung,
genereller Ausschluss der Hundehaltung.
Ein entsprechendes generelles Verbot kann nur dann wirksam sein, wenn die Haltung in besonderen Ausnahmefällen erlaubt wird. Ob solche Klauseln dann aber einer Überprüfung durch ein Gericht standhalten, ist sehr unwahrscheinlich, da der Vermieter entsprechende Ausnahmekonstellationen kaum umfassend und ausreichend wird formulieren können.
Tierhaltung entgegen eines Verbots im Mietvertrag riskant
Befindet sich ein pauschales oder konkretes Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag, ist Mietern trotzdem zu raten, zunächst einmal die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Besteht nämlich kein Anspruch auf die Gestattung des Vermieters, kann eine entgegen dem Verbot erfolgte Tierhaltung eine Abmahnung und im Fall der Wiederholung/Fortsetzung sogar eine Kündigung rechtfertigen. Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits kommt es dann auf die Frage an, ob das Verbot wirksam war oder nicht.
Erst Erlaubnis anfragen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen
Solche Risiken lassen sich einfach vermeiden, indem der Vermieter zunächst zur Gestattung unter Fristsetzung aufgefordert und der Anspruch gegebenenfalls im Klagewege durchgesetzt wird.
Wenn das Tier bereits angeschafft wurde, Ansprüche prüfen lassen
In der Praxis haben die Mieter das Tier regelmäßig schon angeschafft. Dann folgen die Kenntnis des Vermieters und das Verbot bzw. die Abmahnung. In solchen Fällen sollte unbedingt geprüft werden, ob der Anspruch besteht. Andernfalls riskiert man eine Kündigung und einen Verlust der Wohnung.
Fachanwaltstipp Mieter:
Mieter sollten vor Anmietung einer Wohnung darauf achten, ob ihr Haustier in der Wohnung auch gehalten werden darf. Gegebenenfalls sollte die Haltung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Soll im bestehenden Mietverhältnis ein Hund angeschafft werden, sollte man die Zulässigkeit der Tierhaltung vorher prüfen. Unzulässige Tierhaltung kann nach vorhandener erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis darstellen.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vermieter, die eine bestimmte Art der Tierhaltung im Haus verbieten wollen, müssen eine entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen. Generelle Verbote von Tierhaltung, aber auch von Hundehaltung, sind regelmäßig unwirksam. Die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln sollten regelmäßig unter Berücksichtigung der gerade herrschenden Rechtsprechung überprüft werden. Abweichungen vom Mietvertrag durch einzelne Mieter müssen verfolgt werden. Andernfalls kann sich im Haus eine Praxis bilden, die auch für weitere Mieter Ansprüche entstehen lässt.
14.09.2015
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