Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Viele Mietverträge sehen ein generelles Verbot von Tierhaltung vor. Manchmal ist auch nur speziell die Haltung von Hunden und Katzen verboten. Da die Tierhaltung ohne Erlaubnis des Vermieters unter Umständen nach vorangegangene Abmahnung eine Kündigung des Mietverhältnisses begründen kann, ist für Mieter Vorsicht geboten. Im Einzelfall stellt sich immer die Frage, ob der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Tierhaltung hat. Dafür kommt es regelmäßig zunächst darauf an, ob das im Mietvertrag vereinbarte Verbot wirksam ist.
Generelles Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag unwirksam:
Generelle Verbote von Tierhaltung in der Mietwohnung sind im Mietvertrag regelmäßig unwirksam. Solche Verbote erfassen nämlich auch Tiere, von denen überhaupt keine relevante Auswirkung auf die Mietsache ausgeht, zum Beispiel Kleintiere wie Kanarienvögel oder den berühmten Goldfisch im Glas. In solchen Fällen hat der Vermieter überhaupt kein schützenswertes Interesse an einer Regelung. Da diese Fälle aber von der allgemeinen Regelung mit erfasst sind, ist die Regelung insgesamt unwirksam.
Generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung im Mietvertrag unwirksam:
Der Bundesgerichtshof hat zwischenzeitlich auch entschieden, dass ein pauschales Verbot der Hunde- und Katzenhaltung im Mietvertrag ebenfalls unzulässig ist. Dazu der Bundesgerichtshof: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, “keine Hunde und Katzen zu halten” ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris).
Generelles Verbot nur der Hunde- oder Katzenhaltung ebenfalls unwirksam:
Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs folgt auch, dass ein generelles Verbot der Hunde- oder der Katzenhaltung im Mietvertrag ebenfalls unwirksam ist. Das Problem ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs regelmäßig, dass solche pauschalen Verbote keine Ausnahmen für besondere Fallgestaltung zulassen.
Der Blindenhund zum Beispiel muss zulässig bleiben:
Auch einen Mieter, der während des Mietverhältnisses erblindet, wäre nach der Klausel das Halten eines Blindenhundes verboten. Das kann im Ergebnis nicht zutreffend sein. Das würde auch gelten für Fälle, in denen die Haltung eines Tieres aus gesundheitlichen Gründen ärztlich empfohlen wird.
Fachanwaltstipp Mieter:
Mieter sollten vor Anmietung einer Wohnung darauf achten, ob ihr und der Wohnung auch gehalten werden darf. Gegebenenfalls sollte die Haltung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Soll im bestehenden Mietverhältnis ein Hund angeschafft werden, sollte man die Zulässigkeit der Tierhaltung vorher prüfen. Unzulässige Tierhaltung kann nach vorhandener erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis darstellen.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vermieter die eine bestimmte Art der Tierhaltung im Haus verbieten wollen, müssen entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen. Generelle Verbote von Tierhaltung, aber auch von Hundehaltung sind regelmäßig unwirksam. Die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln sollten regelmäßig unter Berücksichtigung der gerade herrschenden Rechtsprechung überprüft werden. Abweichungen vom Mietvertrag durch einzelne Mieter müssen verfolgt werden. Andernfalls kann sich im Haus eine Praxis bilden, die auch für weitere Mieter Ansprüche entstehen lässt.
2.9.2015
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